张建(化名)是一家房地产开发公司的总经理,当他看到网上关于房价下跌50%的讨论时,第一反应是:“这绝不可能!”
房价的构成中,差不多三分之一是土地成本,三分之一是建安成本,另外三分之一是税费以及开发商的利润。这是行业内公开的秘密。今年以来,虽然土地市场较为冷清,但土地价格始终“坚挺”,建安成本也不断上涨。
目前张建正在一座东部地区“三线城市”开发住宅。过去三年,这里的房价上涨近一倍,目前新建商品住宅均价在8000元/平方米以上。而官方数据显示,2010年该市城镇居民人均可支配收入不到22000元,这意味居民一年的可支配收入尚不足以购买3平方米的住宅。
该城市9月举行的一场土地拍卖会上,一块纯住宅用地被以400万/亩的价格竞得,楼面地价达到3600元/平方米。
“建成后的价格一定不止8000元/平方米。别说降价50%,2009年以后拿地的住宅项目,降价20%,开发商就得亏本。”
税费的“秘密”
房地产开发过程的税费中,“规费”只占很小一块,但在张建看来,小中却能见大。
所谓“规费”,指的是行政事业性收费项目。2009年当地政府发出《关于公布涉及商品房建设的行政事业性收费项目和标准的通知》,对各项规费提出明确的收费标准:
城市市政公用基础设施配套费按每平方米105元收取;防空地下室易地建设费,民用建筑未按规定修建防空地下室的,收取50元/平方米的易地建设费;建筑施工安全监督管理费按工程造价(不含设备)的0.19%征收;新建房屋按建筑面积收费,七层以下(含七层、地下层)按每平方米2.30元,八层及以上按每平方米0.70元征收。
此外,规费还包括门(楼)牌收费、建筑工程、市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费……
各项规费相加,每平方米一共产生约200多元的费用。对于这笔数额并不算大的费用,很少有人对它们的合理性提出质疑。
“但就拿人防费用来说,人防本身是战略要求,应该建,不过不同城市战备等级应该是不一样的,各个城市也应该科学规划,而不是小区建到哪里人防工程就建到哪里这么简单,张建说。
相比规费,“税”才是房地产开发过程中最严重的问题,用张建的话说,是最大的“灰色地带”。
“土地部分需要缴纳3%的契税,契税最终约占销售收入的1%,其它主要包括营业税、企业所得税和土地增值税。因此,开发环节的各种税负相加一般占到房屋销售收入(成交价格)的10%~13%。”他介绍。
在当地,土地增值税目前按销售收入2%的税率进行预征。但严格意义上,土地增值税税率分为四档,分别为土地增值额的30%、40%、50%和60%。
