--中国房地产市场治本之道在哪里
2011-11-03 01:35:09   来源：   评论：0 点击：

　　易宪容

　　近来，国内有关房地产的市场与计划之争风起云涌。

　　有人认为，政府对当前的房地产市场干预过多，市场法则少了。如果这些房地产政策不改变，不仅与市场经济法则相悖，而且是中国房地产市场的一种倒退。政府对楼市的管理，更多应采取市场化的原则，城市住房限购令应取消。也有人认为，当前房地产宏观调控刚见成效就放宽限购，必然使得所有调控努力都前功尽弃，所以城市住房限购令不可取消。

　　其实，这样的争论，没有建立在当前房地产市场现实的基础上，或前提条件不明确。

　　可以说，这些年来的房地产市场不仅不是个成熟的市场，而且集中了计划经济与市场经济的弊端。因为，当前房地产市场的最大特征，就是住房市场要素的非市场化及住房产品的市场化。土地、资金、劳动力、城市规划等要素不是经过市场方式来运行的。比如，土地，在土地公有制的情况下，2004年7月以前的土地交易基本上是通过政府与房地产开发商台下的协议来完成。在2004年7月之后，尽管土地通过拍卖方式交易，但土地拍卖规则都是由地方政府设定的。所以，绝大多数土地的交易同样没有通过有效的市场机制来完成。

　　房地产是资金密集型产业，房地产信贷政策是决定楼市能否繁荣的关键。在中国金融市场严格的管制下，政府的不少信贷政策通过管制资金的价格与数量，把社会稀缺的资金以低成本的方式流入房地产开发商及住房投机炒作者手中。比如，近十年来的住房信贷政策，由于不是把住房的民生问题放在首位，而是把住房市场作为经济增长的工具，进而使得全国各城市的楼价在过度优惠的信贷政策之下被一再推高。这样，房地产市场繁荣了、各地方的GDP上去了、土地财政增长了、地方政府的业绩好了。但是这种繁荣是建立在政府对利率与信贷管制基础上，是建立在管制利率对存款人财富转移的基础上的。

　　可是，对于住房来说，又是完全市场化的。由于住房是十分特殊的商品（既是投资品也是消费品、每套住房都具有唯一性），再加上中国住房市场刚刚形成（一手住房比例80%以上，而成熟的房地产市场这个比例不会超过15%），这就为房地产开发商的垄断性定价创造了条件。在这种情况下，住房市场的商品价格要真正建立以住房消费为基础的市场供求关系事实上是不可能的。当住房市场完全是投资炒作为主导时，或住房市场蜕变为虚拟经济时，楼价一定会远远偏离实质性住房商品的价值，市场法则也就失败。

　　无论是从目前住房市场的要素非市场化，还是从商品住房的市场法则失败角度来看，我国住房市场与成熟的房地产市场相差太远，我国的房地产市场仍然是一个政府干预严重的市场。因此，尽管笔者不赞同用行政方式来干预市场，而且认为限购方式对市场影响十分有限，但有一点应该肯定，即限购令对遏制住房投机炒作是能起到一定作用的。

　　现在的问题是，取消当前各城市住房限购令是不是能增加国内住房的市场化程度，政府是不是要鼓励住房市场的居民住房投资。由上述分析可知，当前国内房地产的市场与计划之争论，并非要取消住房市场限购令及限价令，而是要加大房地产的市场化改革步伐。不是用行政干预的方式来解决当前房地产市场问题，而是更多地要用成熟市场中通用的经济杠杆来化解房地产市场的问题。

　　比如，打击房地产投机炒作，既不需要住房限购令，更不需要等到个人住房信息体系确立，只要通过有效的信贷政策及税收政策就足够了。比如在新加坡打击住房投机炒作，全面提高住房交易税、住房交易所得税就可以。不管是什么状态的住房，只要有交易，就征税，这对住房投机炒作岂能不起到巨大的震慑作用？

　　总之，在笔者看来，当前中国的房地产，并非是计划多了还是少了的问题，而是房地产市场还完全不成熟、不健全。因此，当前最急迫的任务，就是尽快强化房地产市场化的制度改革，用成熟房地产市场中有效的经济杠杆来化解当前房地产市场问题，而不是强化政府对市场的干预。成熟的房地产市场最有效的经济杠杆十分普遍，无论是制度规则还是经验都是如此。比如，在土地拍卖时对生产住房商品的严格限制、信贷政策与税收政策对住房投机炒作的严格限定等方面，不少国家都有较为成功的制度与经验。我们大可充分借鉴。