--寻找确定合理房价的方法
2011-11-11 16:27:36   来源：   评论：0 点击：

　　我国以商品房为主导的房地产市场自上世纪末建立以来，虽然时间不长，但商品房的价格已经经历了几次大幅度的上涨，而在这十多年内，我国普通民众的收入虽然也在上升，但上升幅度远远低于房价上涨速度，商品房价格脱离了普通民众的购买力。与此同时，随着城市化的不断推进，加上居民对居住条件改善的要求越来越迫切，导致房地产市场的供求关系越来越紧张，房价也因此而成为一个十分敏感的社会问题。让房价回归到合理的价格，就是让房价能够回归到与普通民众购买力相适应的水平，也就是说，要让大多数城乡居民能够有条件用自己的劳动收入购置商品房。

　　但是，什么样的价格才是“合理价格”？这个问题的答案是因人而异的，对“先富起来”的那些人来说，他们中很多人对目前的房价是完全可以承受的，但即使房价回落到每平方米1000元的水平，对于一些只能享受低保的城市居民来说，购置一套最起码的商品房仍然是不敢想像的。显然，如果以为在现行房价基础上下跌20%，或者像一些人所预言的那样下跌一半甚至更多，也不能说一定就是“合理价格”。而解决这个问题的关键就在于尊重市场的客观规律，寻求一个能够被最大多数社会成员所接受的公认标准。

　　我国房地产市场建立以后，定价实行的是市场化的模式，这种市场化的定价模式自然是正确的，但它有一个前提条件，就是买方和卖方必须基本上处于公平的地位，双方都有条件进行充分的博弈，得出的价格才能趋于合理。但我国房地产市场建立以来的实际状况是，它被地方政府普遍作为拉动地方经济、增加地方财政的一个“龙头行业”来扶持，地方政府利用其具有的行政权力，在税收、信贷等方面给予开发商大力支持，并且从政策上鼓励外地“购房团”进入哄炒商品房，使投机充斥市场。在商品房作为一种投资商品已经被社会所普遍接受的背景下，开发商更是将商品房的投资价值计算在定价之内，使房产像股票价格一样充满了泡沫，商品房价格已经完全由房产开发商所左右，购房者只能被动地接受由开发商定出的价格。显然，要寻找到房地产市场的“合理价格”，首先必须改变这种观念，让商品房回归到商品这个基本属性上来。

　　现在的房价完全脱离了“成本+利润”模式，导致房地产市场泡沫泛滥。因此，要寻求房地产市场的“合理价格”，就是要求房价的确定能够遵守“成本+利润”这个基本规律。确定“成本+利润”的定价模式，既消除了由投资投机所形成的价格水分，也保证了开发商的应得利益，总的来说，将促使房价在现有水平上大幅下降，而从长远来看，一旦这一定价模式得到普遍的执行，房价的波动将只能跟随整个社会的物价总水平而波动，不致出现暴涨暴跌的局面，有利于市场的平稳发展。当商品房只能执行“成本+利润”的定价模式时，它的价格就可以说基本上达到了“合理价格”的目标。

　　在目前的调控中，各地普遍推出了限购和限价措施。“双限”措施是一种行政干预，因此从长远来说是不利于市场发展的。但是，如果这种限制措施能够充分尊重市场，特别是针对目前我国房地产市场出现的乱象对症下药，它确实也是能促进市场合理回归的。目前一些地方推行的限制措施还有失之简单化之嫌，比如有些地方政府推出的限价措施，只是要求本地房价不超过某一目标价位，这样做的出发点其实还是政府本位主义，而没有考虑到房地产市场的复杂性。这个所谓的目标价位是由政府单方面确定的，而不是通过市场博弈所产生的，更没有考虑到单个楼盘的建造成本和开发商应得的利润，改进的方向就是尽快确定“成本+利润”的定价模式。

　　要求商品房遵循“成本+利润”的定价模式，这就要求房地产市场必须做到定价公开化。目前，按照国家有关部门的规定，开发商已经开始执行“一房一价”的要求，但“一房一价”虽然给开发商随意涨价增加了限制条件，但并没有对可能的暴利作出约束。而“成本+利润”的定价模式则对现行的定价模式产生了带有根本性的颠覆，开发商难以用所谓“投资价值”来糊弄购房者。必须指出，在目前的房价构成中，由政府揽进腰包的土地供应费用和围绕着商品房建造、销售整个过程所产生的税费占了比例很高的一个部分，当开发商被要求公开成本的时候，这部分费用也将清清楚楚地告知市场，这也有利于制约政府从房地产市场攫取利益，从而有利于早日告别土地财政。

　　当然，由于二手房交易的分散状态，已经很难用所谓“成本+利润”的模式来要求二手房出售者。如果我国的房地产市场仍然像前期那样由投资型主导，其结果便是导致这一模式成为投资投机者的获利通道。要解决这个问题，可以继续推行目前正在执行的限购政策，不让投资投机者能够借此得到太多的筹码。可以坚信的一点是，当我国的房地产市场在“成本+利润”的定价模式引导下达到“合理价格”后，刚需购房者的需求将得到很大程度的满足，那么，即使将来取消限购政策，投资投机者也将因为市场需求量的减少而难以大获其利。