如何看待房地产信托风险
2011-11-28 20:32:34   来源：   评论：0 点击：

    2011年,信托行业最热闹的话题就是房地产信托。先是上半年各大媒体惊呼房地产信托增长过快、收益过高,在国家宏观调控房价的形势下应严密关注房地产风险。然后是下半年关于监管部门收紧房地产信托及某某房地产企业资金链紧张的各种传闻,伴随着的是对于明后年房地产信托集中兑付的忧虑。

　　那么,究竟应该怎么看待房地产信托风险?

　　对于信托行业,从程度上风险应该可以分为两种。一种是行业性系统风险,即信托行业内多家甚至是大多数信托公司的房地产信托不能到期兑付,从而对整个行业产生影响;另一种是单体项目风险,即个别信托公司的个别项目出现不能到期兑付的情况。两种风险在程度上有很大的区别,在对行业发展及社会稳定上的影响以及消除影响所付出的代价上也是有很大不同的。

　　金融机构本身就是管理风险的,所以对于金融机构而言,应该说风险与业务的开展是随时相伴的。因此在对信托风险的关注中,人们所关注的应该是整个信托行业是否会因为房地产信托的风险而发生行业性系统风险。但行业性系统风险又是由信托公司的每一个产品组成的,因此在关注行业性系统风险是否会产生前,人们自然会关注到单体信托产品是否会出现风险。而目前所暴露出的房地产信托所出现的风险,基本都是单体项目风险。其中被炒的最多的是绿城,今年9月以来,关于绿城资金链吃紧、负债率偏高等等传闻不断,甚至还有绿城老板不想干了的说法。但在这些汹涌传言之外的两个问题却很少有人关注:其一是,如果绿城的资金链已经到了即将断裂的程度,为什么绿城的房子不降价以收回资金?其二是,对于绿成的高负债率是怎么回事,许多说法也不明确。按照此前媒体的普遍说法,绿城的负债率已经达到160%以上,应该属于资不抵债。但是,2011年绿城中报显示,截至6月30日,绿城的销售额为201亿元,持有现金90亿元左右,350多亿元负债。另有信息表明,2011年绿城的可售房源金额约1200亿元,截至9月份卖掉267亿元,据此推算,绿城手中有900多亿元的可售房源。这就是说,到今年9月,绿城关门不干,他还有350多亿元的现金,即使从9月开始绿城不卖一套房子,也是可以偿还债务的。因此从资产负债率上简单推断绿城已经资不抵债显然有误。对此有人士解释,实际上负债率有资产负债率和所有者权益负债率两种。如果一个企业的资产负债率超过100%,肯定已经是资不抵债濒临破产了,但所有者权益负债率是可以超过100%的。从这些信息看,绿城的危机究竟是另有目的的商业炒作,还是商业竞争中的恶意诋毁,或者是企业的确真的已经难以为继,亦或是认知不足而造成的一起冤假错案,目前还难下定论。

　　此外,前一段同样被关注的还有青岛凯悦项目。这一项目之所以被关注,是因为一家信托公司的产品到期后,项目还需要一小部分资金才可以完成并进行销售,因此由另外一家信托公司接手该项目并另外发行了一个信托产品来保证项目的完成。议论的焦点在于最早进入的信托公司为什么不继续发行一个产品保证项目的完成,却转给了另外一个信托公司?还有就是对这样的信托公司间项目互相“接力”方式是否可行的探讨。此外还有某第三方公司因为没有得到销售这一产品的份额而故意炒作此事,发泄不满的传言。但对于这个项目,业内外的共识是:这是一个好项目。从这些信息中可以断定的是:青岛凯悦在资金上的确出现了一些问题,但这种问题并非不可化解的。事实上,目前在信托公司以外,有很多机构正在寻找这样的项目接手,一些前一段时间对调控有所准备、资金实力雄厚的地产企业更是对这样的项目虎视耽耽,随时准备出手。因此无论是项目方或信托公司,将这样的项目变现并不是一个问题。