文│房地产世界期刊实习记者 刘杨
香港豪宅近期天价频出，继6月初以8亿港元成交山顶普乐道“天比高”10号之后，由香港赛马会持有的港岛南区深水湾道3号，7月证实以8.888亿港元售出。
伴随豪宅天价频出的是，赴港购置豪宅(总价1200万港元以上)内地买家人数持续攀升。香港中原地产研究部近期发布的数据显示，2011年上半年，一手豪宅市场内地买家占成交额的40%和成交量的38.4%，较2010年下半年，升幅均为4.6%。
而二手豪宅市场，内地买家也占据了25.1%的成交额和23.5%的成交量，环比分别上升2.8%和2.7%。
“2011年上半年，内地买家所购豪宅占香港一手及二手豪宅成交金额比例均刷新历史纪录。”香港中原地产研究部联席董事黄良这样表示。
内地买家数量骤升
据香港中原数据统计显示，近5年来内地买家在港置业金额比例逐年攀升，已由2007年上半年的5.2%上升至2011年上半年的15.4%，今年上半年购买一手住宅的内地买家金额比例更是达到32.4%。其中香港豪宅市场中内地买家表现十分活跃，豪宅市场逾三成成交量来自内地买家，一手豪宅成交金额更有四成来自内地买家。
其实，内地买家向来钟情于香港豪宅。网上流行甚广的一份数据显示，香港20%的千万豪宅、30%的两千万豪宅、40%的五千万豪宅以及70%的亿元豪宅，都被内地买家购得。
新加坡高力国际在最新发表的二季度香港住宅物业市场研究报告中指出，5月份香港豪宅平均售价再创新高，达到1.95万港元/平方英尺(约17.66万元/平方米)，较2008年中的高峰期超出30%。
香港豪宅售价屡创新高，内地买家可谓“功不可没”。仅以香港山顶南区豪宅为例，香港中原地产数据显示，今年第二季度山顶南区共成交106宗豪宅买卖，总金额达101亿港元，而其中近半数成交均来自内地买家。
香港中原豪宅山顶南区董事总经理何兆堂表示，今年上半年山顶南区成交持续增加，第二季度价格过亿元豪宅成交量更是达到了22宗，占总成交的21%。逾亿元豪宅成交比例中，50%约为内地买家。一些传统豪宅楼盘更是受到内地买家追捧。香港中原地产市场统计部数据显示，今年上半年，贝沙湾内地买家共成交29宗交易，金额合计6.72亿港元；凯旋门内地买家共成交13宗交易，金额合计5.53亿港元；而天玺、擎天半岛及宝翠园也普遍受到内地买家热捧，累计成交55宗，金额合计11.33亿元。
美联物业深港互动组经理潘志伟曾公开表示，今年上半年，美联物业接待赴港置业的内地客户数量比去年同期均增长了三成以上。而黄良也在电话中告诉记者，香港中原地产接待内地客户人数也较去年有明显增加，同比增幅大概在四成左右。
当前最明显的感受是，三个购买豪宅的客户中至少有一个是内地人。
近些年也有更多省市的内地买家加入到了购买香港豪宅队伍中。黄良表示，2007年前，购买豪宅的内地买家以“北上广”等大城市居多，而如今远至内蒙古、西藏，近至云南、广西均有买家来香港购豪宅，可见香港豪宅正逐渐获得内地各省市富豪们的认可。
首选一手豪宅
针对内地买家的购买习惯，黄良认为内地买家更加偏向购买香港一手豪宅。他分析，多数内地买家在港停留时间大多都不会超过10天，一手豪宅通过楼盘推介会和实地看盘就能大致了解情况，且不存在讨价还价问题，从看房到签约一般不会超过一周时间；而二手豪宅看房需要预约时间，买家对具体使用情况难以全面了解，价格上也需要和业主多次沟通，所以多数内地客更愿意选择成交便利的一手豪宅。此外，传统“买新不买旧”的观念，也促成了内地买家偏爱一手豪宅。
于今年4月在擎天半岛购买了一套近两千万港元豪宅的陈先生告诉记者，因为在港有一家公司，一年中有近半时间要在香港处理业务，年初终于决定在港购置一套住房，告别两地奔波的生活。
类似家陈先生这样的民营企业家，在香港豪宅成交买家中并不是少数。黄良告诉记者，近几年来，伴随着内地民企在香港陆续成功上市，与之相关的许多内地人有了在港置业安家的迫切需求。据他了解，购买豪宅的内地买家大多也是民营企业家，其中半数买家是为了满足生意及生活上的需求，而另一半则是为了投资增值。
豪宅投资回报高
内地买家在港置业蔚然成风，与内地严厉的楼市调控政策不无关系。
香港置业国际最新公布的统计数据显示，受到系列政策影响，内地一线大城市房地产市场的价格已经出现回落。内地买家入手香港豪宅，也是为自己的财富寻找一个安全的“避风港”。
瑞丰投资咨询有限公司副总裁崔铭认为，近些年，比如迪拜投资局等国际投资公司投资香港豪宅市场，未来香港豪宅价格必定继续上升，而高端物业的稀缺性和不可再生性也使香港豪宅拥有了足够的升值空间。
香港豪宅租金收益同样具有优势。据香港中原数据显示，上半年香港豪宅租金累积涨幅已高达11.1%。
瑞丰投资咨询有限公司副总裁崔铭表示，同等价格香港住宅租金回报率一般是内地的1.5倍左右，豪宅有时会更高。例如一套600万元的住宅，内地月租金大多在1万多元，香港月租金可达2万元；上千万元的豪宅，月租金更是5万元起。目前内地租金回报率大概为千分之三左右，而香港则可达千分之五。
相比较内地楼市，香港房地产市场也更加成熟。
多年规范化市场运作经验和相对健全的法律体系，保证了在香港买楼不存在“买空”危险。黄良告诉记者：“现今香港开发商实力都相当雄厚，不太可能出现烂尾楼及开发商卷款潜逃的事情，近二十年来也没有听说过”。
在二手房方面，因为有律师行和土地注册处的介入，客户资金走向、业主是否拥有100%产权及债务问题都得到了有效监督，杜绝了成交后产生产权纠纷等问题的可能性。至于购房需要缴纳的税费也只有律师费、佣金和从100港元到房价4.25%不等的印花税。
需求或持续升温
据统计，2007年以来香港房价上升已超过90%。而第一太平戴维斯早前曾发表的一份研究报告称，对比俄罗斯莫斯科、英国伦敦、美国纽约及中国香港四个城市，2010年香港的房价远远抛离前三者，较伦敦高出55%，成为全球房价最贵的城市之一。
业内人士也表示，香港豪宅现已处在历史高位。例如浅水湾等传统豪宅区，均价已达30万港元/平方米，其中最高价更是达到了50万港元/平方米，类似珑玺等一般豪宅项目均价也在20万港元/平方米左右。
针对高企的楼价，香港政府接连推出稳定楼市的措施，旨在抑制炒作活动。6月10日，香港金融管理局总裁陈德霖宣布，要求银行调高楼宇按揭的成数，此外，首次针对“收入来源非香港”的借贷人做出限制，要求比香港本地人多付一成首付。
然而，面对香港政府的调控，业内人士并未担心其会对豪宅市场成交产生影响。
黄良告诉记者，豪宅价格通常都在1200万港元以上，且在港购置豪宅的内地买家基本都是一次性付清全款，银行借贷政策的缩紧对其并不会产生明显影响。此外，由于交通日趋便利、人民币升值等因素，赴港购置豪宅内地买家人数有望持续攀升。
至于近来传达言香港是否会实行限购的疑问，6月29日，香港特区政府运输及房屋局局长郑汝桦在书面答复立法会议员质询时表示，未曾限制过任何人士购买或转让香港住宅物业。郑汝桦同时指出，如果对外来人士在投资上有特别限制，必须小心研究后果。
