严厉的楼市调控背景下，商业地产被寄望成为下一波地产繁荣的载体。今年上半年，北京商业地产需求不断上升，二季度开始，甲级写字楼供应便呈现短缺局面。在北京写字楼市场东部饱和的状况下，西部地区原本就稀缺的写字楼资源更为抢手。据记者了解，目前西三环内在售的高端写字楼项目，只有光耀东方中心一个。
一线城市商业地产量价齐升
商业地产被普遍认为是房地产下一轮的投资热点，甚至有专家预计，未来十年是商业地产的白银时代。
看好商业地产投资的人群认为，商业地产与企业刚性需求挂钩，只要中国经济持续增长，就有更多的企业需要办公空间、更多的购物娱乐消费，商业地产就会持续升值。
在亚太地区商业地产市场前景普遍不景气的态势下，中国一些重点城市、特别是一线城市的商业地产价值正待被挖掘。另一方面，包括限购令在内的宏观调控政策使大量资金从住宅投资抽出，涌向商业地产。
数据显示，仅2010年一年，北京、上海、香港三地的商业地产资本价值就增长了7%至12%。
进入2011年，商业地产成交均价和租金上扬的情况更加明显。以北京为例，上半年商业地产交易十分活跃，总体呈现量价齐升的态势。今年一季度，北京甲级写字楼平均租金达到每月每平方米264.10元，租金报价较上季度上涨1.5%，同比上涨10.3%。
与此同时，商业地产业成为众多实力开发商的战略重点。今年以来，万科、中海、保利、远洋、龙湖等以住宅开发为主的一线房地产巨头，均成立了商业地产运营中心，大举进军商业地产领域。
在商业物业自主开发模式在二、三线城市井喷的同时，由于一线城市核心地段商业地块的稀缺性，收购并购模式开始成为进驻北京、上海等地的商业地产商所选择的路径。包括SOHO中国、瑞安建业、光耀东方与高和投资等公司，均已实现了此类模式的成功案例。如光耀东方，已经将收购并购模式确立为在一、二线城市拓展商业地产的核心战略。
京城写字楼“东富西缺”日趋明显
记者了解到，目前，国有企业、金融机构、高新科技公司、能源公司等对北京地区的甲级写字楼的需求极大。在高端写字楼稀缺的北京西部地区，西三环写字楼多数处于满租状态。
北京交易管理网数据显示，8月上半月，北京办公物业签约超12万平方米，与7月同期相比，涨幅达三倍之多。
北京中原专业人士分析认为，受住宅市场限购、限贷等政策的影响，上半年商业地产需求不断上升，尤其是甲级写字楼市场最为明显。而供应方面，二季度以来就呈现了短缺局面，这使得市场存量持续消化，空置率呈明显下降态势。
供应的短缺在长期而言可能成为常态。北京中原地产分析师张大伟表示，北京内城区土地已属于绝对稀缺资源，最近四年出让的商业地块仅为三块。
从地理位置上看，北京市写字楼的分布主要集中在四环以内的市中心区域。高纬环球的研究表明，这种位于市中心的写字楼聚集区分为五大主要商圈，即CBD商圈、亮马河商圈、东二环商圈、金融街商圈以及中关村商圈。这五大商圈集中了北京市绝大部分顶级、甲级写字楼项目。
可以看出，京城写字楼的分布主要集中在东部地区，而西部地区尤其是西三环附近，高端写字楼更为稀缺，商业升级也亟待破题。
如北京西部金融街商圈的延伸带——西三环写字楼市场的租赁情况看，基本处于满租状态。据了解，西三环地区内涵盖北京重要交通枢纽三环路西段及多条轨道交通，对于实现发展空间布局规划，促进经济发展具有重要意义。
光耀东方独领西三环内写字楼市场
记者了解到，位于北京西三环内的光耀东方中心，是目前西三环内唯一在售高端写字楼，即买即租、即买即用、即买即办证。光耀东方中心周边的高档写字楼几乎达到无楼可立即租的状态。
该项目位于阜成路与西三环交汇处，航天桥东北角。地理位置上距离长安街1800米，距离金融街1900米，处于国家级政务区、金融区、商务区的中枢。住建部、铁道部、新华社、国家外汇管理局、国家航天局、中国核信息院、中央电视台等多个国家机关单位，均在项目周围三公里半径内。
光耀东方中心因此被定位为西三环区域集办公、商业、休闲、健身、娱乐于一体的地标性政经商务综合体。其单体建筑面积为9.8万平方米，地上23层，地下3层。地上A座为5A级写字楼，B座为服务式写字楼。
记者实地探访发现，光耀东方中心目前已有中国投资担保有限公司、广东核电、中国金币总公司等众多大型实力企业入驻。
业内人士分析认为，近年来，西部区域内的商圈发展迅速，包括金融街商圈、中关村商圈成熟度日益提高。相比CBD等东部区域，西部区域的生态环境具有相对的优势。同时，中心政务区概念的成熟，使西部区域原有的政治环境优势更加凸显，从而吸引了众多“国字头”的大型企业择邻而居，落户西部。
与此同时，随着西部区域一些高品质项目入市，将带动该地区商业物业的升级。这些项目无论是在建筑品质，还是商务配套方面都与东部区域的写字楼不相上下；再加上商务成本低于东部区域，因此将会深受更多企业的青睐。
本报记者 陈静思
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