■本报记者 张燕燕 河北、辽宁报道
溢油阴影遮不住渤海湾的置业热潮。就在康菲溢油事件余波不断之时，本报记者驾车走访了数个身处该风波之下的县市，火爆的置业热情与冰冷的海水和油膜形成了强烈的反差。从河北昌黎到辽宁绥中上百公里的海岸线上，林林总总、滋味各异的海景房盛宴依旧在次第上演。
“这次先卖的一期里有4栋高层和16栋别墅，一共1616户，整个一期建筑面积33万平方米、5626户。”在绥中佳兆业东戴河项目售楼处内，销售员小于介绍道。
如此大规模地推盘只是渤海湾海景房井喷的冰山一角。在昌黎、南戴河、绥中的海湾，建筑规模上百万、几十万平方米的海景楼盘鳞次栉比，地产开发商正裹挟着数百亿资金砸向这片号称“中国北部最后一片净海”的海滨。
而这些海景楼盘所期待的主要客户几乎都指向北京，几乎每一个楼盘都在讲述从北京驱车3小时便能拥有私人海景物业的便利条件，描绘“平民都可以拥有海滨度假屋”的美好愿景。
天量入市
虽然渤海地区仍笼罩在漏油事件的阴霾之下，但9月7日这个工作日，来佳兆业东戴河售楼处看房的人群依然络绎不绝。
这个佳兆业在华北打造的首个海景超级大盘，占地11平方公里，拥有4公里的海岸线，一期33平方米的海景房产品只占整个东戴河项目规划的1/17。
沿着绥中滨海公路行驶，路上充斥着海景房广告和建筑工地，时间海、山海同湾、合生天戴河、利源帝景、佳兆业东戴河、海天翼、MOMA白金海岸等多个海景项目扎堆在约十公里的距离内。
在绥中滨海经济区，目前总计有17个房地产项目正在开发，11个处于在售阶段。其中，七八个为一线海景房。
无独有偶，这些在售的海景楼盘，大多将开盘时间锁定在今年楼市的“金九银十”。据粗略估算，仅在9、10月份，绥中滨海经济区的楼市供应量就将高达百万平方米之巨。
而绥中滨海经济区只是海景房市场的一个缩影。
在海景房起步较早的南戴河，虽然没有辽宁绥中动辄上百万平方米的庞大规划，但也绝非“蓝海”，数十个售楼处分立戴河大街道路两旁，泊度、戴河国际、非常海、金海岸等多个海景楼盘在售；在昌黎黄金海岸，也充斥着金海戴河首岭、澳景蓝湾、时代海岸公寓等诸多在售项目。
值得注意的是，面对如此大的供应量，这些海景楼盘在项目规划、客群定位、户型设计上，同质化现象普遍存在。这也导致市场的竞争日趋白热化。
在绥中，同样的一线海景小户型产品，其均价由5000元/平方米到近9000元/平方米不等；在南戴河，邻近的商业产权精装海景公寓产品，价差也高达每平方米数千元，最低售价6300元/平方米，而最高的报价则高达14000元/平方米左右。
开发商却自信满满，“短期来看，这么集中的放量，肯定会把价格往下拉一点。但这并没有太多坏处，反而能把整个区域带起来。”合生天戴河项目副总经理阮益清说。
空城之惑
与大多数的海景房市场一样，绥中、昌黎、抚宁南戴河的海景项目也大多将客户锁定在外来投资需求。
“我们的客户5成来自北京。”绥中滨海经济区的MOMA白金海岸项目销售员表示，作为品牌开发商，其具有天然的客户储备优势。目前，该项目的客户，多为当代集团的老业主。
昌黎一位房地产相关行业人士也告诉记者，昌黎的海景房市场最近几年才兴起，大量新增住房并非为当地自住需求，而是多被外地投资客买走。例如黄金海岸周边的楼盘，至少有七成以上的海景房源是被外来投资客购买，有些项目直接瞄准的即是北京、天津、唐山甚至东北等地区的投资客。
相关数据亦显示，整个秦皇岛沿海的地产项目基本异地投资客占70%~90%。“所以，除了每年7、8月份的旅游旺季，这里的房子大部分时间都是空置的。”上述昌黎业内人士说。
这是海景房市场面临的普遍性问题：人气不足，配套设施匮乏。针对目前新区人气不足的事实，地方政府也在试图改变。
以绥中为例，作为辽宁省“五点一线”环渤海经济带的战略起点，绥中滨海经济区已经被纳入辽宁省“五点一线”经济带重点战略支持区域，享受各项优惠政策。在绥中县政府部门看来，其力度与影响之大，“并不亚于在中国北方再造一个深圳”。
按照滨海经济区的规划，将用10年时间，建成一座有50万人口、地区生产总值达到1000亿元、财政收入达到100亿元的滨海新城。
但这一愿景仍难以在短期内改变该区域缺乏产业配套、常住人口不足的现状。面对百万平方米的楼市供应，主要依赖外来需求的绥中楼市压力显而易见。
不过在阮益清看来，现阶段，不用担心绥中海景房供应的消化问题。“绥中海景房项目的客户虽以北京为主，但由于绥中滨海经济区地处辽冀交界的独特地理位置，其房地产市场的辐射力是比较强的，不仅包括北京，还涵盖天津、唐山、沈阳甚至其他东北内陆城市。”她说，而政府下一步要做的事，主要就是搞好产业配套。未来两年，只要人来了，这些问题都会迎刃而解。
负流动性？
不过现实似乎并不那么轻松。在海景房市场较为成熟的抚宁南戴河、昌黎，尽管近几年海景房开发如火如荼，但空城现状正使这些海滨市场陷入发展怪圈：一手房热销、二手房缺失。作为投资主导型楼市，这些海滨楼市并未给投资者提供退出渠道。
在这些地区，道路两侧海景房广告和售楼处林立，却几乎没有一家房地产中介的门店。昌黎黄金海岸一栋去年入住的海景房公寓，一些业主在自家的窗户上贴着各自的出售信息，但问津者寥寥。
在这一市况下，一些海景房的购房者只能通过与物业公司签订售后包租协议获得投资收益。
然而，由于上述海滨地区地处北方海域，受季节影响较大，其出租的收益期几乎只集中于7、8两月。以昌黎为例，按照旅游旺季每晚300~500元的租金计算，去除物业的代管费用，一般一套海景公寓的年租金收益仅为5000~8000元。即使在夏季旅游人气最旺的南戴河，其海景房租金收益也不过几千元。
而这些收入用于支付物业费和取暖费后所剩无几，租售比几乎为零，显然与动辄数十万、甚至上百万的购房投入相差甚远。
在二手市场租售两难的局面下，指望其保值增值似乎并不现实。用一位当地业者的话说，这暴露了海景房产的负流动性。“这房子只能留到以后退休了过来居住。”在昌黎时代海岸公寓，一位前来办理代租手续的北京业主略显无奈地说。
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