每经记者 胡廷鸿 发自深圳
目前房地产行业已经经历了十年的发展，大多数业内人士认为该行业已进入转折期。随着宏观调控政策的深入，房地产开发商逐渐向商业地产领域延伸。
早起的鸟儿有虫吃。就在商业地产暗流涌动之时，早期转型商业的开发商似乎成为了市场转向的幸运儿。从2006年开始，位于深圳的花样年(01777，HK)就把开发重心从单纯住宅转向城市综合体，从而规避了市场调控带来的不利影响。以至于在业界，花样年被认为是中小型民营房企转型商业地产的典型样板。
今年上半年，花样年实现合约销售收入34.05亿元，同比增长144%，销售面积35.123万平方米，同比增长198%。对此，花样年集团董事局主席潘军向记者表示，正是因为花样年很早就从住宅转向了商业地产，所以当楼市调控来临时，公司依然保持上升的势头。
但对于一家年销售收入不到100亿元的房企而言，面临的市场生存压力和应对政策风险的能力往往不能与“万保招金”等行业巨头相比。但正因为如此，船小好调头的灵活性，在市场风险面前显得尤为重要。
实际上，对于商业地产的关注，花样年早有意识。2006年，在分析房地产市场产品结构后，花样年开始调整并提出了商业地产要占集团开发量30%的目标。到2008年花样年的金融产品、土地储备大约有30%～50%调整成为商业地产。花样年的策略是做高端住宅，并逐步增加商业地产的业务开发比例。在2006年设定的住宅与商业比例是7:3，在减少住宅，加大城市综合体等商业地产项目之后，目前业务比例已上升至5:5。
据悉，目前花样年的商业地产项目大多属于城市综合体。中报显示，在2011年上半年的销售中，花样年在珠三角、成渝地区、长三角、京津地区八个核心城市17项目中，城市综合体项目销售收入大增。截至今年6月底，花样年城市综合体项目的销售收入占上半年整个合约销售收入的57%。
对于为何要转型商业地产，潘军的解释是：“在调控之前，我们发现行业细分市场，大家对商业地产比如养老地产、旅游地产的需求越来越大，大家对产品和服务细节要求越来越多，我们认为这是一个趋势。”
据 《每日经济新闻》记者了解，与其他开发商高比例的持有型商业地产不同，花样年的商业项目中，很大一部分是被出售。
对此，潘军表示：“持有的收益没有销售收入速度快，在花样年没有达到一定规模之前，持有的比例会较小，所以会尽量选择物业出售。”有业内人士则认为，花样年资金规模较小，持有型物业需要占用大量资金，选择物业出售实则是无奈之举。
对此，花样年公司方面透露，目前持有商业的比例较小，保持在10%～30%，所以会尽量选择物业出售。但对地段资源稀缺，租金收入更高、更稳定的商业项目会采取持有经营模式。
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