“银十”楼市开局惨淡(资料配图)。记者骆昌威摄
广州楼市“银十”开局失色 市场实质性降价尚未到来
本报讯 （记者赖伟行）“十一”长假前日结束，广州楼市成交明显不足，业界人士揣测实质性降价即将到来。根据阳光家缘最新数据显示，七天楼市广州签约成交量仅有680套，不但成交同比全面萎缩，均价更有超过一成的下降。
数据：
中心六区成交惨淡
今年以来，空前严厉的房地产调控措施使得市场明显冷却，房价涨幅虽未见明显回落，但向上的势头已趋于平缓，需求已被明显抑制，成交量持续处于历史低位。
纵观今年“十一”市场，新货未如预期放量供应，但多低于市场预期入市，售楼盘齐推一口价吸客。成交则明显放缓，亮点楼盘不多，高性价比的投资型物业和低价入市项目表现尚可。从区域分布来看，外围区域较为热闹，中心区域稍显冷淡。经纬行研究中心昨日发布最新的市场报告就认为，虽在售的多盘价格仍维稳，但新货定价已走低，而一口价已有实质性优惠，发展商压力渐显，随着年底冲关的临近，实质性降价将至。
数据显示，限购、限贷之下，投资性需求和改善性需求一起淡出楼市，剩下的刚性需求多数处在观望之中。
根据房产数据中心统计显示，国庆期间广州一手住宅网签均价为10440元/平方米，同比跌14.4%。个盘方面，成交前十的楼盘全部位于近郊，中心六区无一楼盘上榜。区域方面，超过1/3的成交量来自于不限购的增城，其次是番禺和花都。
供应：
提前抢闸及蓄客为主
虽说下半年新盘新货将放量供应，但作为今年最为瞩目的推货节点“十一黄金周”，并未如预期出现集中放量的景象。部分楼盘为避开竞争抢在了黄金周的前夕开盘，据经纬行研究中心不完全统计，真正于“十一”面市的新盘新货只有19个楼盘，比今年五一期间仅多了2个，且依然以外围区域为主导，其中花都、南沙和增城是供货主力。中心区则有5个盘开盘或加推。此外，利用十一黄金周进行储客的楼盘不少，不少楼盘预计10月中下旬推售。
值得注意的是，部分预计年底开盘的楼盘，也抢先在十一黄金周开放销售中心，部分更是开放样板房，将储客期明显拉长，为开盘做好充足准备。
人气：
外围热闹中心稍冷
“十一”期间，增城、金沙洲、番禺、南沙等多个板块的楼盘都选择在黄金周开售，不过销售表现就喜忧参半。
南沙某楼盘销售高层向记者透露，楼盘在“十一”前已经提前开盘，虽然也卖出了过百套的成交，但是比起之前南沙规划升级概念被热炒时南沙楼盘的热销相比，已经大幅降温。
而与今年“五一”相比，中心区楼盘销售人气明显有所回升，发展商不再因可售货量有限而保持静观其变的姿态，而是通过积极的举措来吸引人气，通过举办现场活动、推出一口价单位，大幅开设国庆折扣优惠等方式来吸引客户到场。而且不仅仅以有新货推出和进行诚意登记的楼盘等活动旺场，一些余货未消化的楼盘也乘这个十一黄金周进行揽客以促成交，即使是持续旺销的楼盘也不例外。
价格：
新货报价多低于预期
从“十一”前夕和“十一”期间开盘及加推的楼盘来看，多个楼盘均以低于市场预期价格入市，鲜有楼盘上调售价。
除了新盘新货外，不少在售楼盘为了能够在国庆期间较好的消化余货，也纷纷推出了一口价单位，与“五一”相比，这种现象已不仅仅局限在中心区，而是呈全市布局，畅销楼盘也表现积极。而一口价单位也不再只是噱头，而是实质性的优惠，大部分一口价单位均比原来售价低了近1000元/平方米。
观点：
市场离实质性降价不远
经纬行研究中心认为，从目前市场情况来看，继限购之后，信贷政策的持续收紧正不断地给房地产市场施加压力，消费者购买意愿渐趋谨慎，非实质性优惠未能吸引其入市，而发展商在资金回笼速度放缓、贷款成本和贷款难度加大以及年度销售目标达成等多重压力下，已有调价意愿，目前虽以暗降为主，但离实质性降价已经不远。
“买家比中秋期间又增加了观望情绪，限贷风声越来越紧，也加重了这种观望。”中原地产项目部总经理黄韬黄金周期间一直在一线，他告诉记者过去黄金周最后两天往往会有成交量反弹的迹象，但是这次没有出现。整个黄金周最终失色，关键在于开发商的减价力度不够。“在政策和银根都无松动的前提下，开发商在第四季度只有深度降价，才有机会挽回成交量。”
暨南大学教授胡刚认为，与前一阶段相比，当前开发商实质性降价的动作有限，所谓的优惠不少依然是营销的噱头而已，由于购房者和开发商都在观望，市场还未能进入到量价齐跌的阶段。国庆以后开发商虽然会逐步考虑调整营销策略，但预料年底前出现实质性降价的可能不大。
