“‘扎根上海，布局全国’是证大房产的发展战略”，这是证大官方网站上的一句口号。回顾证大在房地产业的发展历程不难发现，上海对这个开发企业而言有着特殊的地位。然而，证大一直将发展重心放在上海，这就埋下了产品过于集中、不便分散风险的隐患。有迹象表明，未来证大将把住宅开发的重心转移到二线城市，产品定位则会以规模化的社区公寓为主，而上海等一线城市将着重在商业、酒店、写字楼等商业类物业“发力”。但远水解不了近渴，对饱受“外滩地王”资金之苦的证大来说，在二线城市“批量复制”更多的“大拇指广场”也许是最理想的选择。
上海：后续产品断档
自1994年涉足房地产业务开始，证大便将这座城市作为“主场阵地”。2004至2006年的三年时间里，证大一口气集中在上海浦东推出了证大水清木华国际公寓、证大家园、大拇指广场等六七个项目，而这段时间，也可以说是证大房地产蓬勃发展的“朝阳时期”。
无论从成交量、销售回款的总额来看，上海对于证大而言都不容忽视。证大在上海的物业除了运营中的喜玛拉雅中心、证大丽笙酒店及尚未建成的朱家角项目外，其余七个项目都为集团创造了可观的收益。
同策咨询与研发中心提供的数据显示，截至2011年10月8日，证大水清木华国际公寓共售出434套，总面积达32346平方米，销售总金额4.12亿元；证大家园前四期房源共成交了2317套，总面积23417平方米，创下销售回款近20亿元；九间堂别墅销售面积达31339平方米，售出的59套房源总金额为19.12亿元。
在商业部分，证大五道口大厦累计销售金额最大，为30.56亿元，该项目共售出了471套、总面积103505平方米的房源；证大源深金融大厦累计成交套数最多，为531套，13.61亿元的总金额在商业项目中排名第二，总面积达50575平方米；证大立方大厦售出172套，总面积 38227平方米，9.28亿元的成交总额在商业项目中排名“老幺”；而大拇指广场共成交104套，总面积47783平方米，总金额11.46亿元。
目前，除了青浦的商业项目在建以外，证大在上海并没有任何土地或新项目“进账”。由于五道口大厦等商办项目的可售量是有限的，其在长三角地区或面临着产品“断档”的威胁。今年，证大后续可供交付的产品较之2010年明显减少，这是否会导致其业绩的进一步下滑，则要等待2011年年报披露才能揭晓。
异地：产品可进账不多
证大近年来也意识到“走出去”的重要性。2006年以后，证大开始在青岛、海口等地“试水”，希望能利用在上海开发住宅及商业广场的经验获取更多的收益。随着开发进程的推进，证大的房地产版图已从上海、杭州等江浙沿岸城市拓展到吉林、廊坊、成都等地。据理财一周报记者不完全统计，目前证大在全国范围内持有、参股的房地产项目共有24个， 这些在售、在租，或在建的物业主要落在长三角、东北三省、环渤海湾和海南这四大地区。
不过，证大在杭州的住宅项目早已售完，而海门、长春等地的销售均价又比一线城市便宜许多，对营业收入的贡献较为有限，再加上海口、廊坊、成都的商业项目尚未启动销售，公司今年可供结算的产品着实有些“青黄不接”。
从现有项目的开发数量及销售情况来看，上海乃至其辐射的长三角地区仍旧是“证大牌”最为集中的地区。在全国24个项目中，位于上海的住宅及商业项目就占去了10个名额，几近半数，而包括嘉兴、杭州、海门、扬州市在内的话共有16个项目。换句话说，证大旗下三分之二的物业均位于长三角地区。
救急：向全国输出“大拇指”
其实，作为综合性开发商，证大的产品线并不算短，在住宅、酒店、写字楼均有涉足。比如在住宅方面，产品既有证大家园、东方名嘉为代表性的社区型公寓，也有九间堂这样的高级别墅，同时也包括了类似证大水清木华国际公寓这样的精装修公寓。而在商业部分，有大拇指广场等综合体项目，亦有纯写字楼及商住两用的产品。
证大在地产开发上的倾向性是十分明显的，高端物业是其发展重点。在2010年中报中，上海证大公司制定了十年发展蓝图：前五年公司致力于二三线城市复制高端项目；后五年则致力于做好地产服务，做强地产金融。证大房产着重投入的高端项目主要有三大系列，包括“大拇指”商住综合体系列、“喜玛拉雅”城市综合体系列和“九间堂”高端别墅系列。这其中，耗时十年之久、斥资30亿元的喜玛拉雅中心饱受争议，因为该项目可能是上海证大最为“烧钱”的一个项目。尽管证大总裁戴志康曾多次对媒体强调喜玛拉雅中心是一个“推广品牌的产业地产”， 但其投资回报期偏长却是不争的事实。
2010年年底，深受“外滩地王”之苦的上海证大选择在风口浪尖的当口揭幕喜玛拉雅中心，或多或少有转移舆论注意的意思。然而即使在发布会上，媒体发问仍旧奔着外滩项目而去，这让戴志康颇为无奈。前脚92亿元的土地出让金才刚刚解决，后脚又让喜玛拉雅中心这一在不少人看来“赚不到钱”的超前产品公之于众，不得不使外界对其资金状况有了更多的揣测。
或许是为了缓解资金链紧张的压力，证大在2011年加快了青岛大拇指广场的入市速度，并在正式启动销售之际，对外高调举办了招商成果大会。从2011年中报数据分析，证大上半年的销售业绩较去年“缩水”了一半，下半年能否挽回劣势，很可能将取决于青岛大拇指广场的去化状况。
在证大的产品线配置方案中，“大拇指”系列的地位不言而喻。“大拇指”是上海证大渴望在全国输出的拳头产品。相对于投资回报期长的喜玛拉雅中心和销售缓慢的九间堂别墅，可复制性高又发展成熟的大拇指广场是上海证大最好的选择。
最俗的文化人 最雅的商人
戴志康与他的“证大军团”十年地产路
理财一周报记者 / 曹怡婷
创立于1993年的证大集团，是一家以金融综合投资和房地产开发经营为主业的民营企业，总资产规模逾100亿元。证大集团的领军人物戴志康与企业一样，都极富传奇色彩与话题性。在证大的十几年间，戴志康将自己的经营理念、人文关怀悉数注入了其领导的“证大军团”，并留下了深深的烙印。
在房地产开发经营方面，上海证大房产是证大集团房地产业务的旗舰公司，并于2002年在香港上市。事实上，证大最早涉足房产，还是在1994年。当时，戴志康作为出身五道口的银行业精英，在金融圈已是干得风生又水起了。
从海南回到西子湖畔(微博)后，戴志康开始把资本投入房地产，而此时恰逢房地产业低迷之际。几年后，“证大湖畔花园”给了他丰厚的回报。后来，带着累积的财富，他又来到了上海浦东，在联洋地区耕耘数载同城315诚信网产经，给企业也给他自己赢得了一些赞誉。
2010年，戴志康带领的证大集团正处在危机四伏的转折点，在近一年时间里，戴志康也曾多次对外透露出想要重拾金融“老本行”甚至远去非洲“重新下海”的念头。证大是否会减少在地产领域的投入，现在还不得而知。但在这时，回顾戴志康给证大带来的影响，或许会更理解他的选择。
地产界的“老地主”
人们说起证大，自然而然就会想起戴志康。在许多人的心目中，戴志康这位证大集团的董事长与他所领导的企业已几乎画上了等号。时至今日，由戴志康一手创办的证大集团，每个毛孔里都透着“戴式哲学”的味道。
2000年4月，纳斯达克指数从5000多点开始一路下行，半年内跌掉40%。戴志康当即决定，从金融转投房地产。对当时的他来说，地产界是一个完全陌生的领域。曾经，他像个学生一样，向万科等地产业的“前辈”学习。但很快，他便发现，即使是做地产开发，证大也成不了万科，而他也必须寻找到属于自己的经营理念。
“我做房地产就像是‘老地主’，比如联洋社区的项目面积最多就一百亩，我对每亩土地都精耕细作，充分尊重每亩土地。我们要开发有价值的资产，做价值型开发商。”戴志康在一次媒体专访中如是解释，言语中虽有自嘲，更多的则是自得。
开发喜好偏居一隅
正如戴志康所说的那样，在房地产分支成立后的许多年间，证大开发的项目基本集中在浦东联洋地区。
对地产商来说，在拿地、开发、销售等各环节急起直追是常有的事，而证大的开发模式很特别，它并不像其他开发企业那样，渴望在短期内就能将开发的小旗插遍上海的角角落落。
从推出第一个住宅项目起计算，证大正式跨入地产界也有十个年头了。目前，证大集团已具备了100万平方米的年开发体量，在上海、浙江、青岛、扬州等城市共拥有24个主力项目。对一个“出道”十年的地产商来说，这样的发展速度并不算快，而戴志康渴望精耕细作、偏居一隅的开发思路其实在业内也颇有争议。
喜玛拉雅中心是证大倾尽十年心血打造的一个综合商业物业项目，但其庞大的资金消耗与过长的开发周期让不少业界人士直呼“看不懂”。对此，戴志康也曾公开“叫板”，他认为不出几年的时间，喜玛拉雅中心就能收回投资成本，让那些看轻它的人刮目相看。
喜玛拉雅中心能否成为证大地产开发史上的一个里程碑，还有待时间的检验。仅从证大在浦东联洋的版图来看，高档别墅“九间堂”、社区型公寓“证大家园”、精装修公寓“水清木华”和综合体项目“证大大拇指广场(微博)”等产品的口碑度与市场反馈仍是有目共睹的。
执著艺术 “玩票”地产
“喜玛拉雅是实景清明上河图，永不落幕的中国馆。”“为什么花了十年这么长时间在做？因为做这样的建筑需要一些工艺、需要一些积累，我们在最初设想的时候完全是带着一种初生牛犊的精神，不知道里面多深多浅。” 在面对媒体发问时，戴志康如是坦言用了十年打造喜玛拉雅中心的缘由。
面对质疑交出这样的“答案”，是颇有“戴志康味”的典型性表态。这番发言至少体现了戴志康的两大特点——一是对理想的坚持，有时候近乎于固执；二是对艺术浓厚的迷恋之情。
这种对建筑艺术、人文艺术的追求，也被戴志康运用到了地产开发上去。2003年，证大斥资收藏了法国超现实主义艺术大师恺撒的名作——“大拇指”雕塑，并将同年开建的商业广场也命名为“大拇指”。随后，在大拇指广场中，人们又陆续看到了美国著名波普艺术大师罗伯特·印第安纳的主题雕塑作品“LOVE”。
喜玛拉雅中心，是戴志康心目中“集大成之作品”。他特意请来了国际建筑设计大师矶崎新操刀，并四处奔走，将从全世界搜罗而来的艺术品藏于喜玛拉雅美术馆(微博)内。
对艺术的偏爱与坚持，使得戴志康一度被归类于“玩票性质的地产商”。他个人风格对企业的强烈渗透在外滩项目中体现得尤为明显，而其结果，恐怕也是影响深远的。
当初戴志康的设想，是将中国古典山水画“高山流水”的意境融入设计方案，把外滩金融中心打造成一个现代立体的江南水乡城市综合体。有媒体报道称，戴志康认为这个项目中办公楼的空间利用率最低，他给建筑师们提出的要求是，要尽可能地创造无限可利用的额外室外空间，这样才能发挥其商业价值。
增加室外空间，只是其无数充满想像力的念头之一。或许是因为其特立独行的设计理念，北外滩8-1项目迟迟未能有所进展。从2010年2月拿地至今，项目仍在调整和上报的过程中，原定于去年12月敲定的设计方案始终未能落地，今年年中动工的计划也一拖再拖，而晚开工一天，公司就必须支付每天高达数百万元的利息。
当被问及这样的开发理念是否会导致股东及合作方不满时，戴志康依旧表现出了他惯常的自信：“做房地产开发，大家都是为了赚钱，只不过各有各的招数。”言谈间，似乎暗指，将文化艺术经营与传统的商业地产捆绑在一起，正是自创的独门法宝。
“做高端项目，就不能不讲艺术和文化。”这究竟是一句广告词，还是内心写照，或许只有戴志康自己知道。套用最普通的一句评语，他是最雅的商人，也是最俗的文化人。
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