理财一周报记者/董琳霞
苹果公司的市值连续暴涨8年，截至今年第三财季现金储备达762亿美元，且负债率为零。与之形成鲜明对比的是，房地产业作为中国的支柱产业，中报显示，106家上市房企负债增至万亿元。于是，房地产业刮起了一阵学习“苹果精神”的热潮，然而，在资金链紧缺情况下，靠学习“精神”是远远不够的。
“你们还有钱吗？”以任志强(微博)为代表的微博红人纷纷调侃开发商的生存困境。调侃之余表现出对市场的无奈和政策的失望情绪。钱少、地贵、股价下探，存货又卖不动。资金链日益趋紧的今日上市房企进入生存或死亡的游戏。
从本期开始，理财一周报楼市组将对上市房企的生存状态进行全面排查，第一期将视点转向证大集团，该公司自外滩地王上演“蛇吞象”一幕之后，发生了一系列连锁反应，2010年2月1日，上海证大(0.165,0.00,0.00%，实时行情)置业有限公司以92.2亿元夺得外滩8-1地块地王。但在2010年6月30日时，上海证大持有现金仅有约12.55亿元。虽然拿下此地块是联手复地、绿城及磐石投资等三方力量，但巨大的资金缺口还是让证大无法消化，近一年多来，不断有资金紧张、退地危机、地块易主的消息传出，加之宏观调控给楼市带来影响，为募集资金，证大高层纷纷出动，为项目到处筹钱。具体表现包括减少上海 大拇指广场、证大丽笙酒店的持有比例，出售浙江湖州地皮等。目前外滩地王该项目计划于年内动工。
92.2亿外滩地王带来巨大财务负担，证大四处筹钱，不惜降低旗下明星产品的持有比例
证大经过2010年风光突进，“资金缺口逾 20亿元”，低调出售大拇指商业广场
理财一周报记者/曹怡婷
同时翻开上海证大2010年年报和两个月前才发布的2011年中报，会发现一个十分有趣的现象。2010年年报的封面上，“持续增长”四个字异常醒目，而一路曲折向上的箭头图案也似乎在暗示着，公司对全年业绩的肯定与自得。时隔八个月之后，2011年中报的首页则完全换了个调调，中规中矩的蓝色矩阵图形显得自省、内敛，却也似乎有些平淡。
与两期报告封面所对应的是，上海证大在去年全年和今年上半年业绩的巨大差距：2010年，证大实现营业总额39.56亿港元，同比增长83.1%，而今年上半年营业收入仅为13.23亿港元，和去年同期相比下跌53%。
证大在去年遭到了无数媒体曝光。“外滩地王”这几个字的搜索词条在网络上甚至超过了环球金融中心。巧合的是，与后者迫于资金压力最终逐层散售的情形相似，证大今年在业绩缩水、销售疲软的境况下，不得不变卖资产来套取流动性。
低调套现
证大“偷卖”大拇指套现？
上海证大正在悄悄减持手中持有物业的比例，而这一举动可能与其资金链紧张有关。近日，某商业地产中介人员向理财一周报记者爆料，称大拇指商业广场中原先被证大自持的物业正在以十分低调的方式出售。该业内人士透露，大拇指商业广场的部分商铺在不少商业地产网站都有挂牌，“9月初就开始了，也就是银监会公布商业地产‘限贷’之后”。
记者经调查后发现，数家知名的商业地产网站上的确有大拇指商业广场的挂牌信息。记者在上海某“寻铺”性质的网站上搜索“大拇指商业广场”，出来的信息条就有两页。除了二手转让的商铺以外，也能看到几个待售的一手商铺，而且它们都带着租约。
上述中介人员告诉记者，这些挂牌的一手商铺正是目前证大仍在持有的物业。记者在网上房地产上看到，项目名为“证大大拇指商业广场1”和“证大大拇指商业广场”的两个案子，目前的销售状态都显示为“在售”，且可售总套数共计19套。网上信息显示，这些在售的物业均价在7万-8万元/平方米，面积最大的一套有27852平方米。
记者向证大方面求证，一位负责大拇指广场业务的内部人士表示他并不知情。其实，除了网络信息以外，此次开发商并没有通过更公开的方式进行出售，不过记者从业内得知，这在业界早已是“不公开的秘密”。
业界猜测，这次低调放出持有商铺，可能是证大方面想要“试水”市场反应。如果反馈良好，那么很可能，这批商铺将被证大全部释放到市场中，以换取大笔流动资金。记者获悉，有几个铺子已确认售出，但暂时在网络控销表上还未显示有达成签约。
事实上，在2005年大拇指广场开盘时，就已对外售出了大半商办物业，所以这次交易中的商铺是剩余的一小部分。“开盘的时候，开发商与很多品牌租户都有过约定，在租赁期间不能出售。现在开发企业资金有了问题，那些没和租户有约定的铺子就拿出来卖了。”某商业地产中介人员表示。
尽管总量不多，但这些商铺由于市口较好，标的价格都比较高。有知情人士向记者透露，目前流传的报价最低是8万元/平方米，最高13万元/平方米。如果根据可售总量和这一报价来进行计算的话，证大此次出售持有物业将可“套现”3亿元左右。
饮鸩止渴
抛售难敌20亿元资金缺口
占地近6万平方米、开业5年多的大拇指商业广场对证大而言是当之无愧的“明星产品”。经过多年开发，目前该项目的出租情况稳定。一般广场内的沿街铺位，平均每天的租价是15元/平方米，而位置最好的商铺，租价可以达到30元/平方米，这一租金水平已可与南京东路、淮海路等地段比肩。
据中介人员介绍，大拇指广场部分商铺的年投资回报率为8%。对开发商来说，这样发展成熟、经营良好的商业广场，自己持有才是比较划算的，而证大选择在此时出售物业，让人很难不怀疑其资金链是否吃紧。
“大拇指广场商铺目前并没有对外大规模宣传销售同城315诚信网产经，从我们中介行业的认知来说，只能猜测是因为证大外滩项目在启动资金上存在压力，加上商业地产开发贷款被限的考虑，才不得不做出这样的决定。”前述爆料人士表示。
不过，这已不是证大第一次开卖旗下资产。就在几个月前上海证大才刚刚抛售了位于浙江湖州市的一块地皮，受让方为惠捷投资。公司通过出售原持有的豪威集团的全部股权及股东贷款，转让了湖州市59935平方米的土地，总代价约为2.18亿元人民币，而买方是以现金支付的。
今年，证大现金流趋紧这一事实正逐渐“显山露水”。记者获悉，除了商铺以外，坐落在大拇指广场内的证大丽笙酒店在网上也有“整栋出售”的消息，挂牌价格是12.8亿元。尽管挂牌信息中并没有点明是哪一个酒店，但物业地址、户型信息等均与证大丽笙酒店十分吻合。
更为蹊跷的是，证大拥有的两幅内蒙古自治区的地块疑似“被转让”。上海证大2009年年报披露，公司对内蒙古鄂尔多斯市东胜康巴什新区的两幅地块有所属权，而在2010年年报及2011年半年报中，这两幅地块并未被提及。
然而记者发现，其中一幅地块已被开发成住宅项目，取名为“证大紫金府”，并即将上市。公开资料显示，该楼盘的确隶属于上海证大房地产开发公司，但在证大官网上，并没有这一项目的相关信息。巧合的是，浙江湖州地块在被出售后，也未出现在今年的半年报中，因此上述两幅土地的去向存疑。
靠出售物业来换取流动性，这似乎有点饮鸩止渴的意味。对这种做法，已有评级机构发表了负面回应。9月30日，穆迪投资者服务公司发布评级报告表示，已将上海证大房地产有限公司的公司家族评级由B3下调至Caa1，以及将高级无抵押债券评级从Caa1下调至Caa2。评级展望为负面。该评级机构认为，相对于20亿元人民币的巨大流动性缺口，所出售的物业总额远远不够。
“难产”之痛
上半年新增流动负债28亿
支持“证大开卖物业是因为缺钱”这个看法的业内人士并不在少数。况且，去年证大在“鲸吞”上海外滩地王后，为避免被退地而四处奔走，最后不得不寻求“外援”的故事，早已是街知巷闻。
