2010年2月，上海证大以92.2亿元的土地总价，“吃下”外滩国际金融8-1地块。上海证大这番“豪赌”的气魄惊人，而作为港股上市企业，它的总资产规模约100亿元。因此在拿地后，外界就普遍质疑，认为证大拿下与土地总价与总资产接近的地王项目，是典型的“蛇吞象”。
不过在经历风波之后，证大董事长戴志康(微博)抛下的“我们不会退地”的承诺，最终得以实现，代价是——证大与复地、绿城中国(4.06,-0.45,-9.98%，实时行情)成立合资公司，来共同开发北外滩国际金融地块，并出让50%的股权。今年5月，上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋(微博)透露，外滩项目将在年底动工，预计2015年就能竣工。对此，该项目市场推广经理张艳对理财一周报记者表示，外滩项目还在“走流程当中”，但“进行得十分顺利，年底前开工应该不是问题”。
目前，证大方面对外滩项目的口径趋紧。据内部人士透露，明年上半年才会有进一步的信息发布。不过，今年11月就是这一地块的开发“大限”，届时如果再不动工，土地证就会过期。
从竞拍、拿地，再到为“保地”而多方争取，外滩项目的开发就像是一个难产的婴儿，让证大饱尝孕育之苦。今年3月证大官方公布的业绩公告显示，在购入外滩地王后，证大的负债率已由2010年的70%，上升至96%，其面临的资金压力之大可见一斑。更何况，联营公司提供的74.47亿元的土地资金仅是借款，由于合作方复地、绿城等公司自身也面临大规模负债的情况，因此这笔巨款需要证大在短期内归还。
如果不是开发外滩项目，证大的资金危机并不会这么严重。根据上海证大去年公布的平均融资成本，92.2亿元土地款很可能大部分依赖于借贷，且贷款的平均利息支出已高出项目所在地段的写字楼的租金水平。换言之，证大豪气出手之后，将很可能面对难以“保本”的尴尬局面。
公司2011年半年报披露，证大目前的流动负债总额为157.27亿港元，相比去年底又增加负债28.54亿元，负债水平上升了22个百分点。与此同时，短期债务的到期风险也在对该企业步步施压。据查，证大2012年6月将到期1.5亿美元票据，而2012年4月有9.58亿元的人民币信托贷款将要到期。
雪上加霜
开发资金待解，销售疲软
对于证大开发北外滩一事，“野心太大”、“打肿脸充胖子”是比较常见的评论。不过既然有质疑声，也就自然有表示理解的人。在上海乘星行行销服务机构总经理李骁(微博)看来，证大因项目开发而面临“捉襟见肘”的窘境，并不算是行业内的个别现象。
就在“退地风波”被传得沸沸扬扬的当口，上海证大前任执行董事兼主席马成梁仍对这个项目充满信心。他曾对记者表示：“单看数字，92亿元确实高，但是，要看地块本身的价值，外滩的价值在于不可复制，今后不会再有这么大面积的土地出让同城315诚信网产经，这就决定了今后项目的前景。”
“证大有这个胆子拿地，是因为当时的市场预判是比较乐观的。去年4月调控启动之后，谁都没有想到这一次会来得如此迅猛，都认为挺一挺就过去了。从某种角度上来说，证大也算是调控的牺牲者。”李骁如是说。
2010年是证大最为风光的一年，摘得上海地王、喜玛拉雅中心的揭幕都吸引了不少媒体的关注。选择走上这一条路，就势必得面对之后所产生的连锁反应。在过去的三年时间里，证大的拿地频率并不高，而土地储备也基本保持稳定。
去年，证大仅仅新增了外滩这一幅地块，但高达92.2亿元的土地出让总额似乎正是其深陷现金流危机的导火索。雪上加霜的是，由于前两年的储备项目恰好在2011年需要开发，加上已在建项目的新一期工程也要在今年启动，这笔开发费用不知道会不会成为压倒骆驼的“最后一根稻草”。
外滩项目要在年底动工。除去92.2亿元的地价款外，证大集团董事长戴志康曾透露，外滩国际金融服务中心地块总投资预计为150亿元。从开工直到竣工并投入营业，曾有分析师预计至少需要五年的时间，而在这段时间内的资金来源现在还未能找到答案。
证大在2010年年报中也表示，上海市青浦区朱家角镇储备地块的二期建设工程会在今年三季度启动。据悉，第一期商务酒店已于上半年开工，从该项目竣工时间来看，今年下半年两期工程将同期开工。这块占地14万平方米的土地将被打造成又一个“大拇指式”的综合体，这又需耗费不少资金。
一边不停要从口袋里掏钱开工，一边入袋的钱却滚动得越来越慢。公开资料显示，上海证大正呈现出销售疲软的症状。据悉，证大上半年的签约销售额为人民币14亿元，占2011年原预算的21%，或2011年修订后预算的38%。
从销售回款来看，证大目前的状况也不甚乐观。2011年中报披露，上半年上海证大实现营业收入约13.2268亿港元，同比下降53%；纯利1.08亿元，减少72%；股东应占溢利亦由去年同期约3.8664亿港元下降72%，至约1.08251亿港元；每股基本盈利为0.87港仙，而2010上半年每股基本盈利为3.17港仙。
和去年大力销售的劲头相比，今年证大正面临可交付物业不足的局面。抛开受商业限贷等调控政策的影响，这也或许正是上半年销售滞缓的原因。以去年销售业绩分析，营业额及利润主要来自于五道口大厦、源深金融大厦及吉林、海门、成都等地的住宅产品。由于去年销售较为顺畅，今年剩余的可售货源已不多。不仅如此，曾为业绩创下汗马功劳的九间堂别墅也接近尾盘。记者查阅资料后发现，该项目今年6月曾卖出一套独立别墅，而目前可售的仅剩两套独栋房源。因为尾盘的关系，报价高达8000元/套。
在销售方面唯一能倚重的或许是将在年底开业的青岛大拇指广场。记者从相关销售人员处了解到，该案酒店式公寓房源——证大深蓝公寓已去化近四成。
道阻且长
融资成本高昂，海外借贷受阻
既然无法“节流”，那么如今摆在上海证大面前、最迫在眉睫的是要找到能够“开源”的渠道。投奔信贷、信托及资本市场或许是破题的捷径。
作为上市企业，证大与不少银行保持着合作关系，获得融资的难度并不算大，然而最关键的问题在于，其融资成本过于高昂。公开资料显示，截至2010年12月31日，证大集团当年度的融资成本高达2.56亿元，公司当年度的各项长短期借款(包括银行贷款、优先贷款票据和其他借款)总金额为48亿元。
证大房产融资成本占总借款的比重超过5%。有媒体曾就此分析指出，对于每平方米楼面价超过3万元的地王来说，获取低息借款十分重要，如果贷款的利息在3%以内，项目仍然有希望盈利。
为筹措资金，此前上海证大也曾与新华信托签订协议，发起目标规模9.58亿元的信托融资。作为回报，证大方面需每年向受益人支付本金的8%~13.5%不等，并像受托人支付本金的2.3%作为服务费。
只有获得代价更低廉的融资，才能够长期开发、持有外滩金融地块，缓解现有的资金危机。今年3月，证大高管曾对外表示，集团正尝试在海外拓展融资渠道，比如在一些项目上引进阿根廷马会的资金以及与国家开发银行在非洲开展资金层面的合作。
如能在海外资本市场借贷成功，那将是证大乐见之事。但仲量联行中国区资本市场董事贾梁近日表示，受商务部限外令影响，国内开发商要想从海外借到低息贷款的可能性不大，地产商通过海外公开发行债券募集资金，成本高达10%以上。
10个项目在售 4个项目在建
14盘推演：销售急刹车，造血乏力
理财一周报记者/曹怡婷
