经济学家郎咸平
郎咸平：各位观众大家好，我是郎咸平。欢迎收看本节目，那么今天我想谈一个非常非常有趣的题目，可是那绝对不是股市，因为大家观众朋友被深度套牢的结果，现在已经没有人想看股市的这个话题了，所以我就谈谈楼市。
那么今天我们请到三位专家来参加本节目，第一位是张子华，张子华先生，你是星浩资本做房地产营销策划的。那么第二位韩健君，你是房盟中国总经理。
韩健君：主要是通过房地产的营建商来销售房子。
郎咸平：就卖房子的意思。
韩健君：卖房子，还有做贷款。
郎咸平：帮大家找钱，卖房子，就这个意思，不要讲得那么文绉绉的。第三位，张鲁宁，你是上海合厚的董事长，你是做什么的，你们公司？
张鲁宁：房地产策划。
郎咸平：策划，给谁策划？
张鲁宁：像绿城、金地都是我们的客户。
郎咸平：好吧，那我想请问三位，你们最近觉得我们房地产的这个价格走势如何，销量如何？
张子华：从上半年的走势说，还是相对来说还可以，就是吃饭的行情还是有的，但是和往年相比，还是有一些差距。
郎咸平：那么你是交易量下跌，是吧？那房价呢，也是我们老百姓最关切的话题？
张子华：价格的话。
郎咸平：到现在为止，到我今天讲话为止？
张子华：基本上是只有略微下跌。
郎咸平：阴跌一点，那你呢？韩总你说呢？
韩健君：我觉得这里面有两点吧，第一点从成交量上来讲的话，在九月份，日成交量、新房成交量在140套这样子的一个水平。那么像在六月份、七月份的时候大概在240套一天的。
郎咸平：所以你说交易量下跌？
韩健君：交易量下跌的速度还是比较明显的。
郎咸平：但是你价格没跌？
韩健君：但这个价格呢。
郎咸平：也只是阴跌像他所说的。
韩健君：阴跌。
郎咸平：那么张总，你呢？
张鲁宁：确实没怎么跌。
郎咸平：你也是一样的，按照你们第一线的工作人员的数据来看，确实没什么跌，所以三位朋友你们的观点都是比较一致的，也就是说交易量，你是大幅下挫的。那么可是房价，你也不能说完全没有跌，但是跌得没那么爽，就是有点阴跌的感觉。
解说：2010年以来，中央政府出台了一系列房产调控措施，包括限购、提高借贷成本、征收房产税等多种手段，然而直到近期房价才开始停止上涨态势，并出现松动。国家统计局公布的数据显示，70个大中城市8月份环比下降的城市有16个，持平的有30个，与7月份相比，环比价格下降和持平的城市明显增多。
这也是2009年以来，首次出现了过半城市房价环比止涨，部分大型开发商在9月底开始采取实质性的降价措施，继率先举起降价20%的大旗之后，富力地产[简介最新动态]再次宣布下调全年销售目标20%，成为首个下调销售目标的一线房企。9月25日，外资投行黑石集团将所持有的上海Channel one购物中心95%的股权出售给香港富豪郑裕彤旗下的新世界发展有限公司，抛售了近15亿元的地产。
据悉，这是黑石集团首次从中国房地产投资中撤出，两天后，国际评级机构标准普尔发布研究报告称，中国房地产市场的形势不容乐观，未来6至12个月房地产开发商面临的流动性压力将会加大。面对限购令和信贷紧缩双重夹击下的房企资金链，开发商的支撑力和供应力将会发生怎样的变化呢？
郎咸平：所以今天我就准备透过这个机会和各位观众朋友做一个非常复杂的分析，为什么房价只是小小的阴跌，而没有如我们所预期的大幅下跌。坦白讲，我们做这个研究花了非常长的时间，非常非常的复杂，我首先跟各位讲一个非常有趣的数据，2011年上半年的情况和2008年第二季度房价狂跌的时候情况可以说是一模一样。以2008年第二季度为例，当时投资的增速，房地产投资增速是34%，可是这五大核心城市呢，7%。
因此呢，当时的状况为什么造成房地产几乎崩盘，就是由这五个核心城市首先领跌，然后波及到其它地方二三线城市，好极了。今年上半年呢，我们发现了情况有惊人类似，2011年上半年投资增速33%，以北京市为例，从2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%。
上海呢，由35%跌到，2011年的35%跌到2011年上半年的9.4%，那么拿这个数据和2008年相比，你发现有没有可能，又是从大城市开始领跌造成整个房地产市场的崩盘，有没有可能。其实我如果不谈这个投资增速，因为这是最容易受到限购令影响的数据，我就谈谈这两年，我们地产商的疯狂，2010年除了这么多地王，盖了这么多房子，现在到了销售的时候，好吗？
就是以上海为例，9月份新开盘的32个项目发现其中47%零成交，因为房子太多了，供应太充分了。那么以第二季度为例，第二季度和第一季度相比，一手楼盘供给增加了78%。可是第二季度这个成交的楼盘呢，却比第一季度下跌了16.3%。
那么，这些简单数据告诉我们什么呢？告诉我们2011年上半年五大城市开始领跌的情况和2008年二季度房地产崩盘的情况很类似，而且呢和当时又不同的一点，这一次呢，房地产是供给远远地大过需求。
那么按照这个说法的话，那应该是楼价狂热跌呀，可是发现没有，只是像他们三位所讲，只是阴跌，就为这个问题，我们做了进一步的分析。那么我们就拿第二季度为例，我们不要跟第一季度比，我们跟2010年比，你发现14个城市第二季度只比2010年下跌了11.1%，那五个核心城市呢，只下跌了3.8%。
那么这个和季度相比比较有意义，那么和2010年第二季度相比，你发现五个核心城市只下跌3.8%，这证明什么呢？知道吗？证明整个这个成交量并没有像我们所预期的大幅下挫，而且3.8%几乎可以，这个数字可以忽略了。
而且呢，我再以北京市为例，我们发现北京本地户籍的购买房子数量和之前相比只下跌7.1%，那也是非常少的，各位朋友你知道为什么吗？那么今天呢，我就给我们观众朋友一个惊喜的解答，也就是说，我就以一个城市为例，就谈北京好了。从2008年到2010年，大概每一年成交25万套，2008年比较差17万套，2009年比较多40万套，那么2010年33万套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。
好了，那非常好，三分之一是一手房，也就是说，如果说开发商想降价的话，它只有三分之一冲击效果，因此你说这两年开发商疯狂搞地啊，弄弄弄积攒这么多房子，现在这个供过于求，那你降价啊，那你降价的话，那你应该只有三分之一的效果，可是三分之二来自于谁呢，来自于二手房。
