上市房企自救样本：嘉凯城30亿融资命悬信托
韩迅
本报记者 韩迅 上海报道
在银行信贷紧缩背景下，信托融资成为上市房企资金重要来源，但在房价下跌的趋势中，信托融资连带责任担保暗藏的风险，却可能将上市房企推至危险边缘。嘉凯城（000918.SZ）正是其中之一。
10月20日，嘉凯城发布2011年三季报，今年前三季度实现营业总收入41.57亿元，同比下降23.74%；实现净利润1.15亿元，同比下降82.94%。
而除了业绩下滑之外，记者发现，嘉凯城的资金链也已面临极度紧绷状态。今年以来，嘉凯城以及其旗下子公司已通过信托融资近30亿，期间存在的偿付风险正日益加大。
信托融资近30亿
根据记者统计，为缓解资金紧张，仅今年以来，嘉凯城子公司或控股公司通过信托融资合计约29.7亿元。其中，由嘉凯城承担连带担保责任的达到12亿元。
2011年1月26日，嘉凯城第四届董事会第二十一次会议审议通过了《中凯东方红街项目信托借款计划》、《南京嘉业国际城信托计划》、《湖左岸项目股权收益权转让的信托计划》。
其中，嘉凯城子公司杭州中江置业有限公司通过西安信托进行信托借款2亿元，期限为12个月；子公司浙江名城房地产集团有限公司通过华鑫信托有限公司融资5亿元，期限为12个月。
另外，间接控股公司南京嘉业房地产开发有限公司通过联华信托两个单一资金信托分别融资为1.8亿元和3.2亿元，期限分别为18个月和10个月。
此后，3月10日，嘉凯城孙公司上海中凯置业有限公司通过上海信托融资7亿元，期限为24个月。
9月8日，其子公司凯城集团中凯有限公司通过五矿信托进行信托融资4亿-5.7亿元人民币，信托期限为18个月，信托成本为15%/年。
9月21日，控股公司无锡嘉启房地产开发有限公司通过昆仑信托，融资5亿元期限为18个月，综合成本不超过14.75%年。
由此看出，嘉凯城的项目基本上靠信托资金运转，而且其信托计划基本上是通过不同的信托公司融资周转。
而信托融资之路亦有可能不通。
一位信托人士告诉记者，由于今年以来房地产信托的爆发性增长，房地产信托流动性风险逐渐积聚。“现在房地产市场销售不佳，部分信托产品不能如期兑付的风险加大。我们公司下半年以来，就已经不再接房地产信托的业务了。”
而此前，由于房地产信托业务增速过快、风险高涨，银监会日前叫停渤海信托、方正东亚信托、四川信托、五矿信托四家信托公司的房地产信托业务。而五矿信托正是其子公司凯城集团中凯有限公司信托计划的执行者。
而金融机构对房地产企业的谨慎，或许会让靠信托资金运作的嘉凯城处境日益艰难。
9月30日，嘉凯城发布“关于青岛嘉凯城单一信托处理的公告”：青岛嘉凯城的最终股权结构为嘉凯城占51%、浙江省浙信房地产有限公司（下称浙信房产）占35%、青岛百通城市建设集团股份有限公司（下称青岛百通）占14%。
据介绍，建行青岛分行2010年4月发行了共计10亿元的“乾元一号”青岛嘉凯城项目股权投资类人民币理财产品，其中，7.5亿元优先级理财产品由社会投资者认购、2.5亿元次级理财产品由嘉凯城和青岛百通按7：3比例认购。同时，委托中信信托持有青岛嘉凯城83.33%的股权。此笔信托存续期18个月，于今年9月30日到期。
最终嘉凯城、青岛百通和浙信房产以10亿元对价取得中信信托持有的青岛嘉凯城83.33%的股权。
而目前银行已收紧此类涉及房地产信托产品。上述信托投资经理告诉记者。目前依然是开发商对资金的需求较多，但信托资金供给已在减少。
截至2011年6月，青岛嘉凯城主营业务收入0元，净利润-756.56万元。 可见，该项目能否在今年实现盈利，尚是未知数。
担保隐患
除去子公司信托融资暗藏的风险以外，嘉凯城未来或将面临更大的风险是其对外担保。
嘉凯城三季报显示，公司资产总额236.1亿元，负债总额178.24亿元，净资产为57.86亿元，资产负债率为72.7%。截至9月末，嘉凯城及控股子公司已发生的担保总额为37.21亿元，占其净资产比例64%，风险之大不言而喻。
上海一位基金经理告诉记者，在房地产市场面临拐点的节点，嘉凯城因为过多的信托融资以及担保，将在未来一、两年内面临严峻考验。
“嘉凯城作为一个房地产企业，对于资金的要求非常高。现金流一旦遇到阻碍不能顺利流通，公司的正常运营将会受到很大影响。从目前房地产销售情况来看，我不认为嘉凯城今明两年销售能有什么改观。”
而这些靠信托支撑的项目，其有可能已存在销售不畅问题，这将会加剧其资金链压力。
嘉凯城三季报显示，其存货较年初增加33.04%，主要是“因为支付土地款及在建项目投入增加所致”。而其货币资金较年初减少35.90%，主要是“房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致。”
嘉凯城在三季报中预测今年净利润约5亿元，同比下滑55%左右，原因是“2011年公司可结算的项目大部分处于长三角区域，属于房地产宏观调控的重点区域， 国家对房地产行业的调控对公司的项目销售和结算价格产生了一定的影响。”
截至10月20日，嘉凯城以单日下跌3.59%报收4.3元，盘中一度创出两年以来的新低4.25元。
