“由于万国资金缺乏、证照不齐、管理混乱等原因无法按合同在2001年8月交付场地，使得沃尔玛在大连的开店计划严重滞后，约6100万元的直接资金投入付之东流，沃尔玛才不得不与业主在2007年解除合同，之后再另觅合作伙伴。”11月1日，就备受关注的拖欠房租一案，沃尔玛公关部向《中国经营报(博客,微博)》记者如是回应。
此前的10月29日，央视报道称，大连沃尔玛百货有限公司(以下简称“大连沃尔玛”)与大连万国购物广场有限公司(以下简称“万国广场”)发生合同纠纷。万国广场指责大连沃尔玛公司十年租房但是迄今分文未付，中间经过多次交涉、协调、仲裁，甚至连法院强制执行都拿沃尔玛没办法。
这可真是沃尔玛的多事之秋。继日前沃尔玛重庆公司因“假绿色猪肉”事件被勒令停业整顿，紧接着沃尔玛中国区CEO临时换帅后，如今“欠租门”又成关注焦点。
而多名分析人士均认为，随着外企“超国民待遇”逐渐被取消，身为500强的沃尔玛在招商引资中的光环不再。
理不清的旧账
1999年12月1日，大连沃尔玛与万国广场签署了房屋租赁协议，承租该公司位于甘井子区后盐商贸区的部分房屋，用于开设山姆会员商店。
按照万国购物的说法，当时公司出钱出地为大连沃尔玛专门建设山姆会员店，施工、图纸、建材全部按照大连沃尔玛的要求建设，2002年6月11日双方交接，大连沃尔玛租用这个商场经营，租金每年1000多万元，租期15年。
但交接不到一年，2003年，大连沃尔玛即向中国国际经济贸易仲裁委员会(以下简称“贸裁委”)提出仲裁申请。以万国广场开工迟延和工期延误、交接不合法、房屋证照不齐，还有未完成工程等为由，要求解除租赁合同。沃尔玛的请求都被驳回，贸裁委确定双方继续履行合同。
不过，万国广场认为沃尔玛并没有履行贸裁委裁决。2005年，万国广场向大连市中级人民法院(以下简称“大连中院”)申请强制执行。
正当法院依法准备执行，大连沃尔玛又一次提出了新的仲裁申请，要求对方赔偿损失。经过长达数年的调查和核实，2008年贸裁委做出了第二次裁决，驳回大连沃尔玛的申请，维持一裁。
大连中院法官林驰表示，2011年8月，法院组织双方当事人进行实地现场踏勘，踏勘的主要目的是想解决双方在继续履行合同过程当中的各自义务、分清责任。但大连沃尔玛拒绝在现场的踏勘笔录上签字。
对于万国广场的指责，沃尔玛表示，双方矛盾的起因在于万国广场没有“履行合同规定的许多建设义务”。但即便按此逻辑，其做法依然有诸多疑点。
譬如，贸裁委两次驳回沃尔玛的请求，并裁决其继续履行合同，沃尔玛何以如此强势，拒不执行?再者，作为世界500强，沃尔玛在合作伙伴的选择上一向非常严格，沃尔玛认为万国广场“资金缺乏、证照不齐、管理混乱”，为何签约之前未考虑到这些因素?
就此种种，本报截稿时，沃尔玛未再作出回应。
“超国民待遇”隐患
“要是换成一家内资零售企业，也许不会出现这样的纠纷。”曾在多家外资零售企业担任发展总监的王先生告诉记者。
据王透露，沃尔玛在选址方面对物业的要求确实严格。比如，沃尔玛要求的物业层高、柱距、停车位均很具体，甚至还会要求物业方按照自己指定的品牌购买并安装电梯等设备。
“沃尔玛是世界500强企业老大，它深知自己的品牌价值，所以在与物业方签订合同时提出诸多严格甚至苛刻的条款，而业主为了提升物业商业价值，明知有些条款非常苛刻，但也会硬着头皮签约。这为日后的合作留下隐患。”王先生表示，“如果是内资零售企业，它就不会这么强势”。
沃尔玛与万国合作的1999年，正是外资企业疯狂跑马圈地的时代。当时的背景是，地方政府为了政绩考核的需要，在引进像沃尔玛这样的世界500强企业时，往往给出土地价格、税收政策等诸多方面的优惠条件。
这便是纠结业内多年的外企“超国民待遇”。“企业在经营过程中，比如开店时，遇到同样的网点资源，如果有外资与内资同时竞争，外资往往能够拿到更低的价格;此外还有一些税收政策。”中国连锁经营协会秘书长裴亮告诉记者。
500强光环褪去
“十年前的旧案为何此时又抖出来?这背后深层次的原因是，随着我国本土零售商的发展壮大，地产商对外资零售巨头的依赖度正逐渐下降，而沃尔玛依然自我"感觉良好"，习惯于用强势的态度对待合作伙伴，以至于矛盾进一步扩大。”王先生认为。
对中国零售公司而言，一个微妙的变化是，2004年以后，“狼来了”的呼声逐渐没有了。本土零售商与外资零售商的差距逐渐缩小。2010年，一家叫做大润发的台湾超市以404亿元年销售额首次超过了家乐福，成为国内超市老大。
风向变了，以前本土零售企业学习家乐福、沃尔玛，现在都一致看好“黑马”大润发。尽管大润发是台湾企业，属于外商投资，但给本土零售业的启示是，中国人也能做好零售。外资500强的光环逐渐暗淡。
值得注意的是，由于外资企业大部分是1995年前后陆续进入中国，它们对商业网点租赁的时间一般是15年。如此推算，外资企业的第一批签约商业网点正面临集中到期潮。在店租大幅飙升后，物业业主不再像之前那样给外资以太多优惠，外资零售商面临巨大的成本压力。
就在不久前，Tesco绍兴唯一的一家门店关闭。其原因之一便是房租到期，业主提出上涨租金，超出了Tesco预算。永辉超市(601933,股吧)一位高管告诉记者，永辉也在积极物色一些外资零售商即将到期的物业。店铺换脸或将迎来新高潮。
