成交量的持续走低和全国房价的触顶回落已使房地产市场明显感到了冬天的寒意。在一年多来房地产调控政策的步步紧逼下,房地产开发企业已经步入了考验生存的时刻。临近年底,不少中小房企无奈之下卖掉项目或公司退出行业,而抗寒能力稍强的大型房企则加快战略调整,“以价换量”来回笼资金,做好御寒过冬准备。业内人士分析,今年底和明年初,房企业绩继续两极分化将在所难免,行业内外的破产、兼并与收购将成为常态。这种变化将加速房价的下行趋势,从而挤掉楼市泡沫,使房价回归合理水平。
卖项目卖股权
房企“割肉”求活
最近几天,武汉某小型房地产企业负责人刘杰心情很舒畅,曾经因为资金链断裂而停工了一个多月的项目又开工了。刘杰所在的公司几年前在武汉三环线野芷湖附近拿了块地。工程眼看快封顶,一系列房地产调控政策不断出台,在限购、限贷的紧逼之下,企业的资金链骤然收紧。于是他四处找“投资商”合作。不仅找了其他地产公司,还拜访了多家投资公司、信托公司。最后,武汉本地一家知名开发商同意购买该公司51%的股权正式入主这个项目。
刘杰透露,近段时间,像这种“项目合作”在武汉房地产企业之间已经不少。武汉个别楼盘甚至出现5个开发商共同开发的局面,在广告上同时印上开发商、投资商、发展商等名目各异的企业名字,结果购房者实在看不明白谁才是这个项目的“主人”。其实在武汉,房地产企业间的股权出让、兼并收购在最近一段时间可谓风起云涌。在武汉光谷产权交易所,目前共有9家武汉房地产公司的11份股权挂牌转让,其中广电国博房地产有限公司等是转让全部股权。
这种情形在一线城市同样普遍:10月14日,万通地产作价2.84亿元,将其持有万通时尚项目的49%股权以及8860万元的债券转让给深圳市万通核心成长股权投资基金合伙企业;11月2日,上海证大发出通告,宣布已于10月28日将旗下全资附属公司证大置业作价95.7亿元出售。这意味着,证大持有近两年的上海外滩地王最终易主……
据中原地产在对北京、上海、天津和重庆4大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行的不完全统计显示,截至10月份,今年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目总数已经超过600宗,超过去年同期的一倍。
调控“紧咬不放”
房企“步步惊心”
房地产企业所面临的尴尬处境,是一年多来房地产调控不断升级的直接结果。从去年的“国十条”到年初的“国八条”,调控政策层层推进,房地产企业则使出浑身招数以求应对化解。年初“国八条”出台,首次明确要求各城市确定新建住房的价格控制目标,调整了个人转让住房营业税政策,将二套房贷首付提高到六成;还提出将限购措施扩容到所有一二线城市以及部分三四线城市。以此为号角,2011年房地产调控的步伐不断加快:
