外资逆市拿地 “反周期”操作
2011-11-25 11:14:06   来源：   评论：0 点击：

    正当国内房企忙着“抢收”回笼现金流而无暇买地时，一批外资房企却在内地土地市场频频出手，成为低迷土地市场中的一个亮点。

　　据记者统计，在知名外资房企“揽地”名单中，外资房企多以底价拿地，仅有少数在弱市下制造了“地王”。不少外资房企认为，正因为调控，他们才到内地拿地，并且以低于预期的价格“抄”到了土地的“底”。而业内人士也认为，这是外企惯用的反周期操作——现在买地没人抢，可以节约买地成本，降低市场风险。

　　外资房企施惯例，熊市买地

　　内地持续的严厉调控令房地产市场一片萎靡，土地市场也十分低迷，内资房企都忙着快速销售，为“过冬”筹集资金。但此时，外资房企却活跃在内地土地市场，频频出手拿地。

　　今年9月，香港恒隆地产经过83轮报价，以34.97亿元夺得云南昆明84亩纯商业金融用地，溢价9.75亿元，并成为当地的总价地王。

　　10月，香港瑞安集团在江苏南京以31.98亿元的底价斩获G51麒麟科技园商住地块。

　　此外，嘉里建设、和记黄埔、仁恒地产、凯德置地等外资房企也纷纷在内地拿地。

　　与此同时，内地房企拿地动作减少。近日，已有万科、远洋、龙湖等多家房企表示，今年拿地谨慎。据上市公司公告统计，今年10月份，房企四大龙头“招保万金”仅2宗土地入库，而去年同期则为19宗，同比大幅减少。

　　内地房市不景气拖累了土地市场，此前火热的竞拍场面不再，市场竞争者的减少，也使得土地价格降低。这对于外资房企是一个不错的抄底机会。此前，旺市卖房、熊市买地，“高抛低吸”的操作使得外资房企获得高市盈率。

　　抄底二三线城市商业地块

　　目前，国内土地市场不景气，底价成交、土地流拍已成常态。近期外资买地也多以底价成交，总体溢价率并不高。而这也是外资房企此时扎堆买地的原因。

　　恒隆地产擅长“反周期”操作。恒隆地产董事长陈启宗在接受媒体采访时表示，拿下昆明地块的主要原因是目前内地楼市行情明显转差，且只有一位竞争者。此次成交价较恒隆的预期低。陈启宗还表示，如果内地楼市继续呈下滑趋势，恒隆地产有可能再趁机购买土地。

　　据了解，在今年外资拿地潮中，外资房企多选择商住地块。这一趋势也与国内房企步伐一致。

　　目前，由于住宅受调控影响严重，宅地出让面临重重危机。偏远地区的住宅用地还有流拍的风险。相比较而言，不受限购政策影响的商住地块还颇受关注。以北京为例，今年住宅用地以底价和低溢价成交为主，而商业地块则关注度更高，还出现过一个经过469轮291%成交的商业地块。

　　首创集团总经理刘晓光认为，这说明外资长期看好中国的房地产市场，也说明中国的房地产行业在中国经济中仍然是个有发展前景的大行业。

　　此外，外资目光集中在佛山、南京、昆明等二三线城市拿地，而在北上广深一线城市则鲜有拿地。对此，中经联盟秘书长陈云峰认为，一线城市核心区土地越来越少，地价也越来越高，所积聚的风险也越来越大。而二三线城市土地多，有的地区才刚刚起步，内地房企早已开始在二三线布局，此时外资进入二三线城市比进入一线城市有更多机会。

　　投行麦格理日前也发布报告称，因为调控的原因，2012年是十年难遇的购地的机会。