理论分析和实践经验表明,城镇住房限购政策是正确选择。在我国现阶段,城镇住房限购非但不能松动,反而需要更加严格地实行,并使之常态化。
首先,住房的内在属性要求限购。在市场经济条件下,城镇住房有两种基本属性:消费品属性和投资品属性。从消费品属性看,住房又可以分为三类:一类是必需品,即住房能够遮风挡雨,安放床铺,夜晚安眠。不管是穷人还是富人,劳作一天后,都必须有个安歇的地方。如果上无片瓦,被迫“蜗居”或“蚁居”,人的正常再生产就会遇到麻烦。这是住房最原始也是最基本的功能。第二类是便利品,即住房能够方便人们的工作、生活和休闲。例如,有些富人在城里有一套房子,平时上班住;在郊区有一套房子,周末度假用;在三亚有一套房子,冬天避寒;在威海有一套房子,夏天避暑,等等。第三类是炫耀品,即住房能够显示其主人的富有、地位和权势。可以观察到,有些发迹的达官或富人,往往要借助一些外在物,如衣着、饰品、字画、宅院等,以显示与众不同。在传统社会里,瞄一眼某人的深宅大院,就知道其官做得有多大,良田有多少。在现代社会里,瞥一下某人的别墅豪宅,就知道其“腕”有多大,“款”有多少。许多城里人跑到城郊、海滨或山麓,建造或购置独栋豪华别墅,其用意十有八九是炫富或显摆。从投资品属性看,住房也有不同的功能:其一是长期投资,即购买几套房子出租,定期坐收不菲的房租。例如,在北京核心城区,一处60平方米的居室,月租金5000多元,相当于一位京籍大学副教授的薪金。其二是短期投机,即低价时买进,高价时卖出。我国当前正处于工业化和城市化进程中,城市土地和住房增值很快,炒房非常有利可图。以北京三环附近的商品房为例,2004年每平方米均价大约7000元,三年后涨至1万元,2010年飙升至4万元。如果把对便利性住房和炫耀性住房的需求概括为奢侈住房需求的话,那么,人们的住房需求又可以归结为三类:基本需求、奢侈需求和投资需求。其中,奢侈需求和投资需求属于非基本住房需求。随着收入增长,住房消费需求会不断增长,但奢侈需求快于基本需求。随着资本积累,投资需求也会不断增长,且快于消费需求。据估计,北京地区非基本住房需求约占四成。这是北京市住房总需求“刚性”膨胀、房价飙升的直接原因。在这种情况下,如果不严格限制非基本住房需求,希冀房价回归理性、建设宜居北京就难了。
其次,城镇化进程也要求限购。我国是典型的二元经济结构,正处于城镇化进程中期。据专家估计,今年我国城市化率有可能达到50%,城镇常住人口突破6亿大关。另据人社部数据,去年我国从事非农产业6个月以上的农民工有24223万。其中,从事城镇苦脏累险工作的超过70%。16—25岁的农民工41.4%没有承包地,36.4%没有宅基地;25—30岁的农民工35.4%没有承包地,33%没有宅基地。九成以上的农民工不愿意、也没有能力再回农村定居。按照当前城市化率每年增长一个百分点推算,在未来10年到15年,城市化率将达到65%,每年约有2000万农民进城。当下的难题是,已经进城的两亿多农民工还没有在城里安居。此外,多达4000万的失地农民,也没有完全融入城镇生活。城市化,说到底是人的市民化,是变农民为市民。为此,就需要妥善解决进城农民工的安居问题。按目前城镇人均30平方米住房计算,每年需要新增加城镇住房6亿平方米。这是一个艰巨任务。在这种情况下,如果不严格限制非基本住房需求,进城农民完全市民化就可望而不可及了。闹得不好,还会出大乱子。
