[建筑]楼价回归的三个基本判断
2011-12-05 19:13:25   来源：   评论：0 点击：

    经过历时两年多艰苦卓绝的政策调控,一线城市狂傲不羁的高楼价,终於在停止「过快上涨」的步伐和趋势之後,逐渐转入缓缓下行的态势。一、二线城市郊远地段一手盘的价格开始出现久违、甚至超预期的大幅跳水,亦成为媒体欢呼雀跃的热门新闻;期待楼市再度大幅下挫的预期开始加强。

　　占据媒体显要位置之楼市大降价新闻的主角,几乎全都是开发商的一手盘,且绝大部分都是地处一、二线城市边缘地带的新盘;其中亦不乏一些因资金链面临断裂、而急切「甩卖」走货的开发商和二手盘业主,後者如江浙一带受「走佬」牵连的投资客。

　　不能奢望剧烈下跌

　　有些地段的楼价跌幅较大:一种情况是,短期跌幅过大,部分超过市场正常的预期;二是,还有观点期待楼市崩盘。但楼市这种大降价新闻事件本身,与各一、二线城市主城区、尤其是二手盘均价波动之起落,几乎无甚关联。换言之,一、二线城市主城区、二手盘近期的下跌,几乎是微乎其微。

　　一、毋须讳言,如果这些城市主城区、二手盘价格也像媒体大肆渲染的这般大幅下跌,则完全可以肯定,这种现象和结果对社会稳定肯定不是好事,甚至会诱发社会不安定因素。因为不论你承认与否,二手楼资产价格的升值与缩水,都与楼盘业主的财富多寡息息相关。

　　二手楼价目前肯定会有泡沫和高估,甚至会很严重;但在社会、经济处在稳定及和谐时期,不能奢望其在短期内将会剧烈下跌,这些泡沫只会相当缓慢的向下回归。

　　二、对各大开发商的大幅降价走货,应该以其资金链紧绷的「缓解程度」,为其是否还将「继续降价」走货的基本判断依据;一旦其资金紧绷程度缓解至「较为安全」的程度之时,市场就不应奢求其还将会继续大幅「杀价」求生,这在逻辑判断和现实中都不成立。中小开发商和资金链岌岌可危的大型房企,则另当别论。

　　三、对极不容易盼来的楼价回归过程和未来下行幅度,还是应以其不拖累经济增长为「限度」。近期温总等高层先後强调,要继续坚持调控楼市,其背後还应有资料和政策考量作支撑。1. 全国今年首十月房地产开发投资同比增长31.1% ; 2.

　　住宅投资增长34.3%,全国商品房销售面积增长10.0%。3. 住宅销售面积增长9.0% ,房地产开发企业本年资金同比增长20.2%。4. 全国房地产开发景气指数10 月份为100.27。

　　上述都是国家统计局的官方资料,显示出即便如多数媒体所指漫山遍野式楼市大降价、限购城市成交大幅缩水的景观,依然未对上述几组关键资料构成实质拖累。按照住建部一位前任司长的话,一旦楼市下跌幅度过大,拖累经济增长,中央肯定会有「新政」出台,来校正楼价下跌所导致经济增速过快放缓的负面影响。那麽,楼市均价大幅下跌超过15%的可能性有多大呢?

　　钟林