--噩梦不会重演
2011-11-16 17:04:13   来源：   评论：0 点击：

　　很多人都还记得，国际旅游岛获批后的5天内，海南省的商品房销售额猛增至170多亿元，这个数字是2008年海南省全年商品房销售额的总和；房价更是出现跳跃式上涨，海口的楼盘一日一价，有的楼盘在一天之内，每平方米就上涨5000元；游资、开发商携巨款涌向海南，东海岸的一线海景土地资源被瞬间瓜分完毕……

　　调控政策紧随而至，除了全面紧缩银根，对于购房需求主要来自岛外投资客的海南来说，限购的冲击效果可想而知。疯狂的房价只持续了几个月便陷入“滞涨”，成交更是逐月萎缩，到最近更是出现量价齐跌的局面。

　　但是，无论是政府、银行还是开发商，似乎都对海南的楼市前景表示乐观，他们坚信，海南楼市不会再次崩盘。因为历史与现实虽然相似，但毕竟有所不同。

　　首先，市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅炒作，并非真的都去盖房子，大多是在玩“击鼓传花”的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把“炒地皮”赚的钱装进自己口袋，在致命的整顿措施出台后，数千家开发商卷款逃离，留下遍地的烂尾楼。

　　而目前海南进驻了很多像万科、中粮地产、中信、雅居乐、富力地产这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力与90年代的“散兵”有着天壤之别，最主要的是他们都是实打实地按照规划在搞开发。游资虽然夹杂其中，但毕竟占比大大降低，而且在“温水煮青蛙”的政策调控下，他们即使想卷款逃离，还要看成交的配合。

　　其次，与90年代初相比，当前的房地产热潮有真正的市场需求作为支撑。90年代初仍实行福利分房制度，住房问题不是通过市场来解决，因此楼市炒作主体是商业写字楼，在海南经济没有快速跟上的大背景下，并没有真正的市场需求；但现在住房已经市场化，而且人民生活水平有了显著提高，海南岛内居民有刚性需求，岛外人士有度假需求，因此，此次海南房地产的火爆，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。

　　第三，风险控制与风险分散程度大大提高。“好了伤疤不忘疼”，经历过一轮房地产泡沫的海南，骨子里的风险意识比任何地方都强。这也是为什么海南本地银行对于支柱产业——房地产行业的开发贷款和消费贷款总和，仅占到贷款总额的20%左右的缘故。据了解，目前参与海南房地产开发与建设的资金，主要由开发商、建筑商、投资者从岛外带入，风险较为分散。

　　最后，也是最重要的，当初投资客疯狂炒作的海南建“省”和“大特区”只停留在概念阶段，并无实质性进展；而如今海南国际旅游岛建设有清晰的时间表和路线图，除了房地产业，离岛免税、博彩试点等政策正在逐步落实，金融、物流、文化产业等现代服务业也在大力推进，梦想似乎并非遥不可及。