■ 拷问
通州房价集体“跳水”，不少业内人士认为，众多楼盘目前跌至14000元/平米左右的均价，已是回归到2009年初的理性价位，通州房价“筑底”了。但这个说法也似乎仍难服众。不少购房人发问：14000元/平米真的是通州诸多项目的底线了吗？如果不是，还有多少泡沫可以挤压？
【业界】售价万元以内即可“保本”
熟悉通州楼市的某资深业内人士一语道破奥秘：“通州现在的低价盘，不少是比较早拿地的，其中一些还是协议出让获得，就算现在降到了14000元/平米，利润也不低。”
据多位业内人士介绍，土地成本一般占售价的比例是20%左右，而今年的几个“地王”项目基本达到40%—50%，但是通过协议出让的土地则有很大的回旋空间。
以位于八通线临河里站附近的华业·东方玫瑰为例，通过历史资料及相关知情人介绍，项目是2009年华业地产以17.34亿元收购的中新地产80万平米的通州自由小镇项目。
据北京中原三级市场部总监张大伟估算，该地块楼面价为2167.5元/平米，刨除各个公司的资产、财务、人力等不可控成本的差异，单看该块地价，“售价1万元/平米以内都可以保本”。现实是，华业地产接手后即全力打造了华业·东方玫瑰，据其公开的销售记录，在2010年7月推出的精装板楼，达到了其开盘以来销售峰值，均价22000元/平米。调控大势之下，项目售价也随之进行了调整，但目前均价为16500元/平米。
另有业内人士指出，在通州，如果是在地铁沿线楼盘，与那些交通不便利的区域价格应该有所差别，16000元—18000元/平米的水平是合适的。“通州在远郊区县中的前景和发展都是最好的，均价高于其他区域20%是正常的，但目前来看已经远远超过这个标准。”
【房企】“综合计算得10000元出头”
一月前，珠江地产以4.06亿元摘得通州永顺镇珠江国际家园二期潞苑五街南侧居住用地，建筑面积10.2万平米。根据机构测算，楼面地价为3988元/平米。据开发商介绍，该地块要求配建2.6万平米公租房，建成后由政府回购，若刨去公租房部分面积，楼面地价为5356元/平米。
记者咨询了相关建筑行业相关人士得知，目前国内中等建筑质量的毛坯房建造成本约为3500元/平米左右。据此推算珠江该地块土地加建筑成本两项接近9000元/平米。
华北珠江地产营销副总监刘云岐介绍，即使早年间拿地的珠江拉维小镇，当时的楼面价约为4000元/平米，经过多年开发，人力、资产、公司资金周转率等非固定成本，还有通常情况下银行15%的利率成本、税收、开发商正常要求获得的15%-20%的盈利等，“绝对超过10000元/平米”。
曾任华业地产副总经理的陈云峰也表达了类似看法：“不当家不知柴米贵啊！”据他介绍，华业·东方玫瑰的楼面价只是前期付给转让方土地的钱，后期的建安成本实际上每平米已超过4000元，拆迁补偿款每平米数千元，加上后期的园林建造等开销，已近15000元/平米；此外还有13%左右的税费及超过10%的资金成本。
“14000元/平米的价格只是部分项目的特价房源价格。这使大批购房人已涌入通州伺机出手。我依然认为通州房产的价值应该为16000元—17000元/平米。”陈云峰如是说。
新京报
