平淡，不少业内人士用这一词语总结前三季度上海土地市场的表现。容积率为1.0的纯宅地入市，则是这份平淡中的涟漪。
上海市规划和国土资源管理局网站显示，位于宝山区罗店新镇的E4-1地块、F1-3地块，已于10月8日开始挂牌，计划于10月21日接受竞买申请，11月16日进行现场竞价。这两幅宅地容积率均为1.0，出让总面积近8.84万平方米，起始总价约10.1亿元。
一位开发商昨日坦言，今年上海容积率为1的土地出让得很少，政府控制得很严格，这两块地将会是关注的热点。
克而瑞截至11日的统计数据显示，今年以来上海土地市场成交的容积率为1的纯宅地仅6幅。
不过，上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表认为，由于罗店地理位置偏远，需求群体不大。只有拉低价格，才能吸引到投资客。宋会雍预计，上述两幅地块的楼板价将在1.5万元/平方米甚至更低。
低密度地块再现身
此前一天，中国新城镇发展有限公司(1278.HK)发布公告称，该公司在上海罗店项目涉及两幅住宅用地，已于10月8日在上海市规土局挂牌。公告提及的两幅宅地，即罗店新镇E4-1地块(出让面积34557.7平方米)、F1-3地块(出让面积53837.9平方米).
新城镇发展10日发布的公告提到，2002年，该公司与上海罗店资产经营投资有限公司签署协定，合资投入发展上海罗店项目。
据新城镇发展一位内部人士介绍，该公司主要业务是帮政府进行拆迁、建设配套，并不是土地出让方。
而前述两幅罗店地块的出让公告也显示，此次的土地出让方是宝山区规土局。
值得一提的是，上海的容积率为1的土地出让一度被暂停。
早在去年12月，国土资源部发布通知，明确叫停容积率小于1的宅地的出让。当时，上海即叫停了6幅低密度宅地的出让，其中就包括容积率为1.0的松江千新公路一号地块。
不过，在此后的4月，千新公路一号地块再度进入出让，容积率依然为1.0.
对于为何选择在此时推出低密度地块，宝山区规土局规划科一位工作人员未予明确回应，仅称这不是他们规划科的事情。
业内不看好成交价
不过，在当前低迷的市场环境下，即便是上述两幅低密度地块，业内人士对其成交价格也并不看好。
中国房产信息集团分析师薛建雄认为，罗店板块聚集了包括万科、朗诗等多家实力开发商，小高层、大平层项目的单价约2.5万元，独栋别墅单价约3.5万元。薛建雄预计，罗店新镇E4-1地块、F1-3地块的成交楼板价为1.5万元/平方米。
一位不愿具名的分析人士还提到，眼下政府不允许地王出现。
值得一提的是，在2010年，远洋地产曾以近19亿元拿下罗店新镇F1-4和F1-6地块，两地块容积率均为0.6，成交楼板价逾2万元/平方米，一度成为罗店区域内新的单价地王。
此外，由于罗店新镇的E4-1地块、F1-3地块容积率均为1，届时竞得方还有望开发相对高端的项目。前述两幅地块的出让须知显示，这两幅地块并无中小户型比例要求。
对此，宝山区规土局一位人员称，既然出让须知没有标明，就表明开发商可以选择产品类型，只要是住宅就可以。
方方地产分析师印林佳表示，由于独栋项目被禁建，容积率为1.0的产品类型包括联排、大平层、叠加。据印林佳称，前述两宗地块的出让文件里还有5%的保障房配建比例，建叠加项目的可能性更大。
四季度放量供应？
容积率为1.0的纯宅地入市，使得业界的部分分析师相信，四季度上海会大量推地。
宋会雍提到，今年的供地计划多是因为保障房开工，但建设资金缺口仍很大，政府需要积蓄一些资金，不排除会出让一些有分量的地块。10月可能会比9月土地市场更好，政府会放量供应。
印林佳也认为，四季度上海还是会大量推地，余量很大，趋势和三季度差不多。
土地市场的低迷，在印林佳看来是相对的。据印林佳称，往年是起始价低，溢价率高。自从出了溢价率超过50%要上报的规定后，今年上海土地拍卖呈现起始价高、溢价率低的特点。特别是7月份至今，土地成交都是很低溢价率甚至是零溢价。
今年上海仍有望完成供地计划。克而瑞分析师杨晨青说，往年上海的供地计划大多完不成。而今年因为政策环境在风口浪尖上，供地计划为历年最高。
不过，宋会雍也提到，开发企业年底难在土地市场有大的动作，因为它们有资金压力。
一位国企开发商则称，今年很多中小企业把手中的土地资源拿出拍卖，还可以谈价。对于有实力的企业而言，现在是个可以杀价和选择优质地块的时机。至于拿地，还需观望一段时间。
