黑龙江大庆：透视生态园、农业园变身别墅群的幕后
——记黑龙江省大庆市龙凤区违规建别墅群事件调查
近日国家三令五申禁止建设的小产权房在黑龙江省大庆市竟然以设施农业为名，已悄然变为“农业生态园”、“大棚别墅”及“耕地看管房”等形式，以“以租代售”等多种暗箱方式，换装入市。 “农业开发”演变成了房地产开发，房地产和农业开发悄然实现了一次“巧妙组合”。
变形生态别墅疯狂占用农田
2011年9月28日，记者在大庆市龙凤区龙凤镇当地知情人带领下来到龙凤镇向阳村的冯家窑村进行采访调查。
在村子的公路边上，记者在宣传牌上看到大庆光明果蔬采栽园项目，地点在龙凤区向阳村，项目占地2700亩，规划建设温室480栋，塑料大棚1301栋。记者在村民处了解到，冯家窑屯道南、道北共有土地2700多亩耕地。
大庆市龙凤区违法占用农田建设中的别墅
“现在这样的大棚有80多个，价值至少有1个亿。我们一直种的庄稼，现在土地已经破坏，无法恢复原貌了，区里告诉我们全体村民也将由农业户口转为城镇户口。今年1月4日，区政府的人到我们这里调查土地，下发通知单说要占用农民的庄稼地盖大棚，给老百姓每亩地每年500元的补偿款一直到2027年共17年，并答应老百姓在庄稼地上只盖大棚，绝不改变土地用途，大棚让村民优先承包，结果我们签字后，大棚并没有承包给农民，承包人都是龙凤区各个机关单位的干部领导，农民去承包被告诉没有大棚了，还有庄稼地并没有完全建设大棚，由于这块土地紧领大广高速公路，并且离公路仅有五米的距离，龙凤区政府的领导把好好的庄稼地大部分变成了政府领导的别墅，每个别墅造价是60万元。耕地变成了别墅。这还不算，如今政府又要强行占用农民的房子，给农民盖楼，回迁楼每平1500元。农民的平房估价为每平637元。而且楼房自己取暖。现在上面到村里做宣传工作，并且有传单，谁先签字给谁一万元的好处费。”当地部农民告诉记者。
大庆市龙凤区违法占用农田建设中的别墅群
据一位建筑商介绍：这些2011年5月开建的“大棚别墅”面积200多平米地上两层，地下一层，带两个冷棚，一个暖棚，现在要想买不能银行贷款，须一次性付清，价格在130万以上，还得有人愿意卖。投资建别墅的有部分领导和市内的有钱人，投资都在60至80万左右，而被占地的农民每年也可领到一笔数目相对可观的补偿金。当记者问是否有产权证时，该建筑商告诉记者：其实就是小产权，哪有房产证啊。但是投资人都和区里、镇里签协议的，保证安全。
就在该村道南大面积的耕地从2001年就转让给了大连兴杨实业有限公司，转让期限为50年，但其承包的大部分土地一直在荒废。
“封杀令”在油城为何失效？
事实上，针对国内各地出现的“小产权房”问题，从1999年到 2008年，党中央、国务院三令五申，明确规定：集体土地不得用于商品住宅开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”，并要求各地坚决制止、依法严肃查处。
显然，在一片“封杀”声中，小产权房在大庆已悄然变为“农业生态房”、“农业生态别墅”、“设施农业”及“耕地房”等形式换装入市。 而从农业生态园到“农家别墅”的演变过程中也凸显着巨大的利益驱动在里面。
大庆市龙凤区违法占用农田建设中的别墅群
对于市区居民在村里买大棚别墅，一位农民告诉记者，“这些大棚给了城里人，而我们只得到区区几百元，赏你多少是多少，谁知道领导干部和开发商从中捞了多少？”
另一位农民告诉记者，他今年已经拿到了每亩500元的租金。当问及对拆除“大棚别墅”的看法时，他无奈地说，“政府这样做，群众也没办法呀。”
谁为该项目承担“责任”， 谁是该项目的保护伞？
在一份中共大庆市委文件（庆发【2011】2号，签发时间为2011年1月7日）中记者看出些端倪。大庆市开发建设的高效农业示范区”是黑龙江省里抓的“十二五”重点农业项目，规划大庆市三年建设30万栋大棚，60个千亩果蔬园区。每建一栋高效节能日光温室财政补贴1万元，一个大棚补贴2000元，（每栋建设面积1亩），凡建设棚室达到1000栋以上的市财政以奖代投补贴400万元，社会团体和自然人在各类金融机构贷款发展棚室的享受财政50%贴息。 在建设过程中鼓励农民依托代管、代耕、股份合作等方式，向种菜大户、合作社、龙头企业流转土地。采取串地、租赁、反租倒包等形式，破解棚室建设土地瓶颈。事实上在建的所有大棚别墅哪个是种菜大户呢？哪个是合作社和龙头企业呢。
在附件1中记者看到：（4）建设六十个千亩园区中提到，龙凤区包括：前进村、保田村、永泉村。偏偏就没有提到这个问题多多的向阳村。
对于在耕地里建这些建筑（大棚别墅），中国政法大学张平教授告诉记者：农业部早在2008年10月份就下发了一个农业生态园配管房面积不得超过5%的硬性规定。这些违规的所谓配套房必须拆除，该走法律程序可以走法律程序，作为政府来讲必须严格执行国家土地政策。
张教授认为：该项目本就是确定无疑的非法建筑，在生态房的萌芽状态当地政府就应给予最严厉的封杀。以目前的状态来看最终将演化成一个利益涉及面广泛的社会事件。
记者调查还发现，“农业生态别墅”一般在规划图纸上标明的是配套用房，但其实际是按照住宅的标准建的，或在耕地上建几间简易房由承租人拆除，根据自己的爱好重盖。实际上属于变相的房地产开发，结果就是造成耕地流失。
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2009年间北京市国土资源局下令，要求各区县全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，并由市政府牵头突击强拆大型农家大棚别墅，对于变相搞房地产开发的单位和个人追究刑责。
我国《物权法》保护的是合法的物权。由于“农业生态别墅”性质不明确，法院很难用保护住宅的标准来维护购买人的权利。
此外，“农业生态别墅”投资者实际签订的是租地合同，如国家在承租期间对耕地进行征用，承租者能否得到补偿将是个难题。另外二次购买者的投入能否得到国家补偿将存争议。
事实上在租地合同发生纠纷时，如果法院认定属于以合法形式掩盖非法目的，确认租地合同无效后，承租者的投入是无法退还的。
关于此事件进展如何本网刊将继续予以关注。
