--土地财政逻辑决定楼市的真正拐点
2011-12-07 01:00:54   来源：   评论：0 点击：

　　“目前中国房价下行的动力跟2008年一样，来自开发商去存货。”刘煜辉昨日发表博文指出，中国楼价降价的压力主要集中在新盘，是新盘引导二手房，期间新盘和二手房价格倒挂现象非常普遍。随着经济下行的加速，部分企业去杠杆的压力大幅上升，这可能加大中国楼市第一阶段下跌的幅度。

　　文章援引Wind数据统计数据，按照申万一级行业分类的A股144家上市房企，截至今年三季报数据，存货总量已经达到了1.22万亿，较去年同期的0.86万亿大幅上涨41.86%。2008年房地产行业去库存过程是在连续5个季度内完成，但在本轮调控下，房地产行业去库存过程一直比较缓慢，即使已经持续了8个季度，直到最近才有加快去库存的速度的迹象。

　　但中国楼市的历史拐点是否来临。刘煜辉表示，这要看支撑中国楼价的土地财政逻辑基础是否会发生改变，从而引致中国的货币条件归于严谨，因为中国的货币扩张机制独特，财政决定货币，即各种政府的经济活动扩张是货币创生的主体同时也要关注终结中国宽货币的外部条件的变化。

　　在刘煜辉看来，中国高房价并非是由于中央政府管制土地供给，所以供不应求，所以楼价才会越调越涨。他认为，中国宏观政策的核心其实是财政，不是货币。货币实际是从属于财政的。因为中国货币创生的主体恰恰是政府经济活动的扩张。恰恰是因为每年中央政府无法控死土地供给，失控才导致信用泛滥，推升资产泡沫。从这个意义上讲，中国楼市泡沫软着陆的前景取决于未来的财政改革和政府改革。要从根本上解决中国房价过高的问题，必须理清中国高房价形成的逻辑机制。