--房价抛物线真到了下降拐点的右边吗
2011-11-02 15:43:00   来源：   评论：0 点击：

　　眼下，有关楼市是否已进入拐点的争论双方仍在各执一词，而大家现在普遍关心的是，房价是不是真的下降了？下降了多少？只是要获得相关的准确数据不那么容易。且不说各种统计口径很不一样，各地区的差别又很大。而更为重要的是，如何判断房价是否真的进入了下降通道，可能比了解房价下降了多少还要难。因为这涉及资产价格波动与商业周期的分析。而众所周知，虽然中国经济改革已走过三十多年历程，但直到目前，房地产市场尚未成为一个纯粹的、充分竞争的市场（土地交易就不是市场化的），要对这样的市场作市场价格的波动分析，无论定性还是定量都比较难。

　　比如房价的定性，就受到不同土地性质的制约。一路之隔，工业用地和商业住宅用地相差巨大。仅以上海为例，在著名的闵行区，工业园地的价格可以不到100万一亩，而临近马路的商业住宅用地，价格却可以高达2000万一亩。其他地区的土地，也有这样的价格分门别类的管理，比如农业用地、旅游用地乃至政府公益性质的用地等等，价差都不止一点点。土地性质如此繁多，想在房价的周期波动之中，准确记录价格波动的范围实在很难，分析趋势就更不容易了。因为这种土地价格的管理是以行政手段为核心的，而市场经济无论怎么发展，都不可能对行政手段统计价格，遑论价格趋势分析？

　　从国家统计局发布的9月70大中城市住宅销售价格变动情况看，新建商品住宅(不含保障性住房)，70大中城市中有17个城市价格环比下降，持平的城市有29个；在二手房市场，价格环比下降的城市有25个，持平的城市有21个。其中，北京、上海连续三个月环比持平。不过，这些数据没有除去房价中最为重要的土地价格因素，让这些数据的科学性和真实性打了点折扣。因为我们不知道价格构成之中的土地价格是否有变化。政府开发土地的成本究竟是下降了，还是持平，还是微涨。不见这些关键数据，就给出房价下降的拐点出现的结论岂不太草率了些？

　　有一些关于房价下降的判断，是建立在生活感受之中的。比如有局部楼盘打折了，引起了很多老业主的不满。上海某一个位于郊县的楼盘，还为此引发了一场风波。但这种发生状况的具体交易案例本来就不多，作为社会事件可能很重要，也值得分析，但这到底还无法构成对房价下降的实质性分析，因为价格的波动和人们期望值之间并没有必然的关系。

　　从理性的角度说，上述局部的数据统计和对生活的感受，都不能证明目前正在发生的房价下降是中国楼市进入价格周期性下降的起点。即使现在的下降是确确实实的，我们也需要在价格抛物线的右边观察很长一段时间，至少半年以上，甚至要长达一年。2008年第四季度和2009年第一季度长达半年的房价假跌，可以为此提供前车之鉴。

　　要考察各地的楼市实情，目前比较可靠和直接的数据，或许要从查阅各大地产类上市公司的报表中得出。比如中国最大的地产开发商万科的数据，就证明他们销售的楼盘价格确在下降。万科今年三季报显示，公司实现销售面积282.2万平方米，销售金额320.7亿元，分别比2010年同期增长0.5%和减少7.4%。这意味着销售面积略微上升，而收入在下降。假使楼价还是在继续上涨的话，那就应该是同步增长，甚至收入增长还应更快些。

　　但这也只是三季度的情况，而万科半年报显示，上半年实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%。这个数据又清楚地表明三个月前的房价并未明显下降，交易面积和销售收入是同步且略快增长的。

　　考虑到万科是在全国布局的地产公司，其销售情况应该也可以视为全国地产的市场情况。假使以销售额除以销售面积，可以得出万科公司在全国各地的总体销售均价，上半年为每平方米1.19万元，三季度为每平方米1.14万元，环比大约下降了0.96%。当然，这只是很粗略的统计，因为各地房价差别巨大，我们无法计算万科上半年和三季度房屋销售的比重，到底是一线城市多，还是二线城市多。但即使以销售均价每平方米相差500元计，以70平方米主力房型为例，万科差不多每销售一套房屋就少收入3.5万元。这对万科这样的行业龙头公司来说，想来不会造成多大的问题。对购房者来说，也只是略有实惠。

　　综合多种信息，现在能谨慎肯定的是，全国楼市的价格抛物线有可能已经走向下跌的右边，或者事实上已经处在下跌的右边。对此，是否真值得高兴？还有不小的疑问。

　　或许是中国受房价上涨之困的时间太久了，各方因此都在苦等楼价下降。但若房价从此进入下降通道了，我们又该怎么办？这个问题还没来得及细想。而这恐怕是更值得面对的问题。至少，对楼价会下跌到什么程度，有多长时间的调整周期，国民经济的承受力究竟如何等问题，我们得有足够的估计，以便应变。